BONUS PRIMA CASA: DECADENZA PARZIALE AGEVOLAZIONI IN CASO DI USUFRUTTO
I chiarimenti nella risposta all’interpello n. 441 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 30 agosto 2022.
Ai fini del calcolo della base imponibile per le imposte e le relative sanzioni, si terrà conto del valore del diritto reale parziario stabilito.
Ad averlo evidenziato è l’Agenzia delle Entrate, che con la risposta all’interpello n. 441 del 30 agosto 2022 fornisce chiarimenti sulle ipotesi di decadenza dal bonus prima casa in caso di usufrutto.
A presentare istanza di interpello è un contribuente residente all’estero e iscritto all’AIRE che nel 2021 ha acquistato un immobile in Italia beneficiando delle agevolazioni prima casa. Ora intende concedere la casa in usufrutto a tempo determinato alla moglie, e chiede quindi lumi sulla decadenza dal bonus fruito in sede di acquisto. Così come nel caso dell’usufrutto vitalizio, anche quello a termine comporta il venir meno dei benefici fruiti e per il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali maggiorate dalla sanzione del 30 per cento, la base imponibile è costituita non dall’intero valore del bene ma da quello del diritto costituito.
Il bonus prima casa consente di beneficiare dell’imposta di registro del 2 per cento in caso di acquisto dell’abitazione principale. L’agevolazione spetta anche per gli atti traslativi o costitutivi dei diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazioni, nel rispetto dei requisiti generali.
Tra questi, vi è il vincolo di mantenimento dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, che non potrà essere venduto prima dei 5 anni se non si procede ad un nuovo acquisto entro un anno dalla vendita dell’immobile agevolato.
La vendita prima dei 5 anni comporta il venir meno del beneficio fruito: sarà necessario versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria, maggiorate di una sanzione pari al 30 per cento.
Una regola che si applica anche in caso di costituzione di un usufrutto entro i 5 anni dall’acquisto agevolato.
Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta del 30 agosto, la risoluzione n. 213/E/2007 ha chiarito che:
“la cessione del diritto di nuda proprietà, entro i cinque anni dall’acquisto agevolato, comporta la decadenza dai benefici in questione in quanto l’operazione viene posta in essere prima del decorso del quinquennio dalla data di acquisto. In tale ipotesi, la perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.”
La perdita del bonus prima casa è quindi rapportata al valore del diritto parziario ceduto.
Decadenza parziale dall’agevolazione fruita che si applica anche in caso di costituzione di diritti reali, come l’usufrutto, l’uso o l’abitazione, che rappresentano una cessione parziale del diritto di proprietà.
Con la risposta all’interpello n. 441 l’Agenzia delle Entrate evidenzia quindi che in caso di acquisto di pieno diritto di proprietà dell’immobile e cessione del diritto parziario di nuda prioprietà, usufrutto, uso o abitazione nei 5 anni, la decadenza dall’agevolazione è parametrata al diritto ceduto.
In particolare:
“si determina la decadenza dall’agevolazione fruita, limitatamente alla parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.”
Questa la regola prevista anche in caso di costituzione prima dei 5 anni del diritto di usufrutto a tempo determinato. Ai fini fiscali quindi, sul valore del diritto alienato dovrà essere recuperata la differenza tra tassazione agevolata prevista dal bonus prima casa e tassazione ordinaria, maggiorata della sanzione del 30 per cento e degli interessi.
La base imponibile per calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria dovrà essere rapportata al valore dell’usufrutto a tempo determinato, calcolato ai sensi dell’articolo 48 del TUR.
