AUTORIZZAZIONI CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DA CANTINA AD ABITAZIONE: LA SENTENZA
Ai sensi dell’articolo 23 ter del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001), per cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si intende ogni forma di utilizzo di un immobile, o di una singola unità immobiliare, differente da quella originariamente prevista nel titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, o che, successivamente, ne abbia legittimato la stessa.
Affinché sia configurabile il cambio di destinazione d’uso, non occorre, inoltre, che siano materialmente realizzate opere edilizie ulteriori rispetto a quelle già esistenti; è, piuttosto, necessario che si verifichi, per effetto della differente destinazione del bene, il passaggio da una delle categorie funzionali previste all’interno del richiamato articolo del Testo Unico, ad un’altra.
Le categorie urbanisticamente rilevanti indicate espressamente dal Legislatore, sono le seguenti: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale.
Da cantina ad abitazione: quali permessi sono necessari?
Nella prassi quotidiana, una delle ipotesi di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante che ricorre più di frequente è quella che riguarda la trasformazione di una cantina (o deposito) in abitazione, con evidente passaggio da una categoria all’altra, atteso che il locale, che prima ne era sprovvisto, viene dotato dei necessari servizi igienici e di eventuali infrastrutture tipiche di un’abitazione.
La posizione della giurisprudenza amministrativa
La soluzione è di matrice giurisprudenziale, in quanto diverse pronunce dei giudici amministrativi, succedutesi nel tempo, hanno evidenziato due principi cardine che, ad oggi, costituiscono i punti fermi dai quali partire per il corretto inquadramento della fattispecie. In primo luogo, è pacifico che il mutamento da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio dell’immobile da una categoria urbanistica ad un’altra, debba essere classificato tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (Tar Sardegna n. 510/2022; Tar Campania, n. 4999/2021; Tar Liguria n. 682/2017; Cassazione penale, n. 26455/2016). In secondo luogo, è stato affermato che la realizzazione di interventi strutturali implicanti la modificazione essenziale di un edificio preesistente, che ne determinano, conseguenzialmente, il cambio di destinazione d’uso, dev’essere classificata come ristrutturazione edilizia e non già come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo (TAR Liguria n. 103/2006).
Sulla base di questi presupposti, di recente, il Tar Campania, con la sentenza n. 4405 del 30 giugno 2022, ha ulteriormente specificato che, in relazione ai reati edilizi, il mutamento di destinazione d’uso, senza opere edilizie ulteriori, è assoggettato alla SCIA, a condizione che intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica; è sempre richiesto, invece, il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria ovvero, se il cambio di destinazione d’uso viene eseguito in un immobile ubicato in un centro storico, anche avviene all’interno di una stessa categoria omogenea.
I risvolti della modifica di destinazione d’uso in ambito condominiale
La domanda che, naturalmente, consegue al cambio di destinazione d’uso da cantina, o negozio, in abitazione, in materia condominiale, è la seguente: prescindendo da eventuali disposizioni più o meno restrittive contenute nel regolamento condominiale, la modifica della destinazione d’uso di un’unità immobiliare comporta automaticamente la modifica del coefficiente di calcolo dei millesimi di proprietà e, conseguentemente, delle tabelle millesimali che sulla base di detti coefficienti sono redatte? La risposta, attesa la posizione non uniforme della giurisprudenza di merito, è stata fornita dalla Suprema Corte di Cassazione, la quale, sin dalla pronuncia 19797/2016, ha, in diverse occasioni, ribadito che è da escludersi l’incidenza diretta della modifica della destinazione d’uso, ai fini della revisione delle tabelle.
La determinazione dei valori millesimali delle singole unità immobiliari deve, infatti, avvenire tenendo conto unicamente di quelle che sono le caratteristiche oggettive degli immobili al momento dell’adozione del regolamento di condominio; la modifica delle relative tabelle, inoltre, può essere realizzata solo nei casi espressamente indicati dall’articolo 69 disposizione di attuazione al codice civile.
Le ipotesi sono due: quando risulta che i valori determinati, siano conseguenza di un errore oggettivo, ovvero quando, per effetto della modifica delle condizioni di una parte dell’edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino.
