ALTEZZA DEGLI EDIFICI E LARGHEZZA DELLA STRADA: RILEVA LO STATO DEI LUOGHI EFFETTIVAMENTE ESISTENTE
Con la sentenza n. 7229/2026, il Consiglio di Stato interviene su un tema di particolare interesse applicativo nell’ambito dell’attività edilizia, chiarendo i criteri da utilizzare per la determinazione dell’altezza massima assentibile quando gli strumenti urbanistici correlano tale parametro alla larghezza della sede stradale prospiciente.
La pronuncia afferma un principio di rilievo tecnico-operativo: ai fini della verifica della conformità urbanistica, la larghezza della strada deve essere determinata con riferimento alla consistenza reale ed effettivamente esistente della viabilità e non sulla base di ampliamenti previsti dagli strumenti pianificatori ma rimasti inattuati.
Il parametro urbanistico va verificato sullo stato legittimo dei luoghi
Secondo il Consiglio di Stato, la mera previsione urbanistica di un futuro allargamento stradale non è idonea a modificare i parametri edilizi applicabili all’intervento.
Ne consegue che, qualora il piano regolatore o le norme tecniche di attuazione stabiliscano un rapporto tra altezza dell’edificio e larghezza della strada, il tecnico progettista e l’amministrazione comunale devono assumere quale riferimento esclusivamente la larghezza effettiva della sede viaria esistente al momento della presentazione e dell’istruttoria del titolo edilizio.
Diversamente opinando, verrebbero riconosciute potenzialità edificatorie fondate su assetti urbanistici soltanto programmatici e privi di concreta attuazione, in contrasto con i principi di certezza del diritto e di effettività dell’azione amministrativa.
Effetti sull’istruttoria dei titoli edilizi
Il principio assume rilevanza pratica nelle procedure di rilascio di permessi di costruire e nella verifica delle SCIA alternative al permesso, soprattutto nei contesti urbani consolidati caratterizzati da previsioni viarie mai concretamente realizzate.
In tali circostanze, l’istruttoria tecnica dovrà essere supportata da un accurato rilievo dello stato dei luoghi, verificando la reale dimensione della carreggiata e degli spazi pubblici prospicienti, senza attribuire efficacia conformativa a previsioni pianificatorie future.
La sentenza offre pertanto un importante riferimento interpretativo per gli uffici tecnici comunali chiamati a valutare la legittimità degli interventi edilizi e la corretta applicazione dei parametri urbanistico-edilizi.
Sopraelevazioni e volume tecnico: necessario dimostrare il nesso funzionale
La decisione affronta inoltre il tema della qualificazione delle opere come volumi tecnici.
Il Consiglio di Stato ribadisce che tale qualificazione costituisce un’eccezione e richiede una rigorosa dimostrazione della funzione esclusivamente strumentale del manufatto rispetto all’edificio principale. Non è sufficiente che l’opera ospiti impianti o elementi tecnologici: occorre accertare che essa sia indispensabile al funzionamento dell’immobile, priva di autonoma utilizzabilità e non suscettibile di determinare un incremento della superficie o del volume urbanisticamente rilevante.
L’onere probatorio ricade sul soggetto interessato, il quale deve fornire adeguata documentazione tecnica e progettuale idonea a dimostrare l’effettiva necessità dell’opera e l’assenza di finalità diverse da quelle strettamente impiantistiche.
Le indicazioni per i professionisti
La sentenza n. 7229/2026 conferma un orientamento improntato al principio di effettività dell’assetto urbanistico. La verifica dell’altezza degli edifici deve essere effettuata sulla base delle caratteristiche reali della strada esistente, senza considerare ampliamenti soltanto programmati. Parallelamente, la qualificazione di una sopraelevazione come volume tecnico richiede una motivazione tecnica puntuale e supportata da adeguati elementi progettuali.
Per progettisti, responsabili del procedimento e uffici comunali si tratta di un indirizzo interpretativo destinato a incidere concretamente sulla valutazione della conformità urbanistica degli interventi edilizi e sulla corretta applicazione dei parametri edificatori previsti dalla pianificazione locale.
