AGEVOLAZIONI PRIMA CASA NEGATE SE C’E’ L’INQUILINO: LE IMPOSTE DA VERSARE
La presenza di un inquilino nell’abitazione comprata con l’agevolazione prima casa non è una situazione di «forza maggiore» se conosciuta dall’acquirente anteriormente alla stipula del contratto di compravendita.
L’acquisto della prima casa è più conveniente: le tasse infatti vengono scontate a più della metà.
Si parla pertanto di prima casa tutte le volte in cui l’immobile e il suo proprietario hanno i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali in sede di compravendita.
Come noto, chi compra casa è tenuto a pagare le tasse allo Stato al momento del rogito. In realtà, le imposte vengono versate direttamente al notaio che funge da intermediario con l’Erario.
Per ottenere il bonus prima casa all’atto della compravendita è necessario:
- che l’acquirente non sia titolare (neanche in comunione con il coniuge) del diritto di proprietà o di usufrutto di un’altra abitazione nel medesimo Comune ove è situata la casa oggetto dell’acquisto agevolato;
- che l’acquirente non sia titolare (neanche per quote) di un’altra abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) ubicata in qualunque parte del territorio nazionale, se questa è stata già acquistata con l’agevolazione “prima casa”. Diversamente, egli si può comunque avvalere dell’agevolazione fiscale, ma la casa preposseduta deve essere ceduta entro un anno dal nuovo rogito;
- che l’acquirente fissi la propria residenza nel Comune – non necessariamente allo stesso indirizzo – ove si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula del rogito;
- che l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso”, ossia non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (nonché nella categoria A/10, nella quale sono compresi gli uffici).
In relazione al requisito della residenza se l’acquirente non riesce a trasferirla entro 18 mesi dalla data del contratto di acquisto a causa della presenza di un inquilino nella casa acquistata con il beneficio fiscale, si verifica la decadenza dall’agevolazione di cui il compratore ha approfittato in sede di rogito.
È questa la decisione della Cassazione nella ordinanza 12466/2021 del 12 maggio, nella quale altresì viene affermato che chi domanda l’agevolazione prima casa impegnandosi a trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data del contratto di acquisto non può cambiare, dopo il rogito, l’impostazione della richiesta di agevolazione: ovvero, se il contribuente ha domandato l’agevolazione in vista del trasferimento della sua residenza entro 18 mesi dal rogito, egli non può poi pretendere l’agevolazione adducendo di svolgere la sua attività lavorativa nel Comune in cui si trova la casa acquistata con l’agevolazione.
Quest’ultimo aspetto deve essere analizzato osservando che l’agevolazione prima casa può essere richiesta non solo dall’acquirente che già risiede
nel Comune ove è ubicata la casa oggetto del suo acquisto, ma anche:
• dall’acquirente che dichiara di svolgere la propria attività lavorativa nel Comune in cui si trova la casa oggetto del suo acquisto (ove egli non abbia la residenza);
• dall’acquirente che si impegna a trasferire la sua residenza nel territorio del Comune in cui si trova la casa oggetto del suo acquisto (ma senza dover anche trasferire la residenza proprio nella casa acquistata) entro 18 mesi dalla data del rogito di acquisto.
Ebbene, la Cassazione afferma che se il contribuente ha assunto questo impegno di trasferimento della sua residenza e non riesce a rispettarlo, non può poi pretendere di beneficiare comunque dell’agevolazione adducendo di svolgere la sua attività lavorativa nel Comune ove è ubicata la casa oggetto del suo acquisto.
E’ consolidato in Cassazione l’orientamento per il quale al contribuente non può essere addebitato di non aver tenuto un comportamento che, appunto, è stato impedito da una situazione di forza maggiore, fermo restando che, affinché sia riconoscibile la forza maggiore occorre che:
a) l’evento (impeditivo del trasferimento di residenza) sia oggettivo e non prevedibile e tale da non poter essere evitato (e, quindi, non sia “imputabile” al contribuente);
b) si tratti di evento sopravvenuto al contratto di acquisto, vale a dire che esso si concreti in pendenza del termine entro il quale si dovrebbe verificare il fatto – e cioè, nel caso in esame, il trasferimento della residenza – al quale la legge subordina il mantenimento dell’agevolazione; pertanto, non vale addurre una causa di mancato trasferimento della residenza a causa di lavori – di costruzione o di ristrutturazione – in corso al momento del contratto di acquisto, a meno di dimostrare che essi si prolunghino straordinariamente per eventi che fossero imprevedibili al momento del contratto di acquisto;
c) si tratti di un evento tale da impedire in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione l’ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica.
