AFFITTI BREVI: TASSE, REGOLE, NORMATIVA

In alcun piccoli borghi o città italiane, le norme vigenti a livello locale – che fanno parte delle ordinanze urbanistiche o dei codici amministrativi – limitano la possibilità di accogliere ospiti paganti per brevi periodi. In altre, invece, è necessario comunicare tale “attività” al Comune e ottenere un permesso, o una licenza, prima di poter pubblicare un annuncio che offra l’alloggio per affitti brevi. I provvedimenti presi dalle varie amministrazioni locali sono, quindi, molto diversi fra loro. In alcuni casi si può addirittura incorrere in multe o altre sanzioni e per questo è doveroso informarsi bene presso il Comune dove l’alloggio è situato.

Tasse nazionali

Su questo punto è doveroso affidarsi a un commercialista per ottenere informazioni più specifiche alla propria situazione. In generale si può dire che il denaro guadagnato come host è considerato un reddito imponibile, che può essere soggetto a diverse tasse, come l’imposta sulla locazione, quella sul reddito o l’Iva. È sempre meglio, inoltre, consultare l’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it) per verificare se si è idonei a usufruire di crediti, come sgravi e agevolazioni fiscali.

Imposta sul reddito delle persone fisiche

La tassazione ai sensi del regime ordinario Irpef viene calcolata sulla base della somma totale dei ricavi annuali. I proventi derivanti dall’attività di home-sharing potrebbero dunque sommarsi a quelli generati da altre entrate (per esempio, un reddito da lavoro dipendente) e potrebbe dunque trovare applicazione un’aliquota fra il 23% e il 43%. L’utilizzo di questo regime permette l’applicazione di detrazioni, come quelle relative ai costi di ristrutturazione dell’alloggio o i costi dei servizi delle piattaforme specializzate.

Imposta sul reddito da locazione

In alternativa all’Irpef esiste il regime fiscale della cedolare secca, in base al quale si applica un’aliquota fissa preferenziale del 21% esclusivamente al reddito generato dagli affitti. Questo regime è disponibile solo per gli host non professionisti che affittano i loro alloggi come “persone fisiche”. Non può essere utilizzato da persone giuridiche, come società o persone fisiche che gestiscono strutture ricettive. Inoltre, il regime fiscale della cedolare secca non consente di detrarre alcuna spesa. Il decreto 50/2017 ha introdotto una legge che obbliga le piattaforme e gli altri intermediari a riscuotere le imposte ai sensi della cedolare secca, tra le altre, da utenti non professionisti.

Norme e autorizzazioni generali

È opportuno consultare un avvocato, un tecnico o un’autorità locale per saperne di più su norme, restrizioni e obblighi specifici in vigore sul territorio e per i singoli casi. Alcuni esempi di restrizioni, infatti, includono contratti, leggi e regole della comunità. È importante anche assicurarsi che il proprio alloggio sia idoneo all’ospitalità.

* Quando il periodo di locazione non supera i trenta giorni, è possibile accedere alle cosiddette “locazioni brevi”. L’articolo 4 del Decreto Legge 50 del 2017 li definisce così «… accordi di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedonola prestazione dei servizi  di fornitura di biancheria  e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso  la gestione di portali online».

Registrazione degli ospiti

L’Italia dispone di standard di sicurezza che richiedono a ogni host di registrare le informazioni dei propri ospiti e di comunicarle alla Questura tramite il portale dedicato (https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/) al momento del check-in, senza eccezioni. Per ottenere l’accesso al portale e le credenziali, è necessario contattare la Questura della propria città.

• Stipulazione del contratto
  Per soggiorni inferiori a 30 giorni, nel caso l’host non gestisca una struttura ricettiva, è necessario stipulare un breve contratto scritto con l’ospite al momento del check-in. Questo tipo di contratto non deve essere registrato. Alcuni modelli di contratto di locazione a breve termine sono facilmente disponibili online, ma si può contattare un avvocato o un’associazione di categoria per una guida più specifica.
• Permessi contrattuali
  A volte, contratti di locazione e di altro tipo, piani regolatori comunali e norme comunitarie prevedono delle limitazioni per quanto riguarda il subaffitto o l’affitto. È opportuno esaminare tutti i contratti precedentemente firmati o contattare il proprio locatore, il consiglio comunale o un’altra autorità. Potrebbe rivelarsi opportuno aggiungere un addendum al contratto, che faccia chiarezza su dubbi, obblighi
  e responsabilità di tutte le parti.
• Limitazioni ipotecarie
  Se l’alloggio è vincolato a un mutuo
  (o a qualsiasi altra forma di prestito),
  è opportuno consultare il prestatore per essere sicuri che non ci siano restrizioni relative a subaffitto o affitto.
• Limitazioni per alloggi sovvenzionati
  Sono previste regole che ne vietano il subaffitto senza autorizzazione:
  è opportuno consultare l’autorità
  o l’associazione abitativa competente.
  (Fonte: Airbnb)

Affitti brevi: il parere dell’esperto  

Intervista a Francesco Zorgno, co-founder, presidente e amministratore delegato di Clean BnB, www.cleanbnb.net

• Disponete di dati nazionali sulla conversione di alloggi per affitti brevi negli ultimi 5 anni?
  Si tratta del mercato delle seconde case, circa 14 milioni di immobili in Italia, e sono prevalentemente appartamenti. Di questi 14 milioni, almeno 8 sono in affitto lungo; ne restano 6. Di questi 6 milioni, in affitto breve in Italia ce ne sono circa mezzo milione. Per affitto breve si intendono soggiorni che durano meno di 30 giorni, solitamente 3 o 4: sono gli immobili disponibili sulle varie piattaforme dedicate.
• L’affitto breve fa concorrenza a quello lungo?
  Parliamo di un fenomeno piccolo, sul numero totale di immobili e sicuramente non fa concorrenza all’affitto a lungo termine, perché sono due concetti totalmente diversi. Il proprietario che opta per l’affitto lungo avrà canone fisso, rendita garantita, cioè un’operazione di lungo periodo, pochi problemi, pochi pensieri; l’affitto breve presuppone una logica completamente differente: intanto, c’è la componente della variabilità, perché non si dispone di “un fisso”, e poi implica tanto lavoro, soprattutto di organizzazione. Si tratta di due mestieri sostanzialmente diversi.
• C’è un guadagno maggiore nell’affitto breve?
  Non necessariamente. È vero che i flussi di affitto breve sono più alti di quello lungo, perché il prezzo medio a notte è più alto; pertanto si può arrivare anche al doppio rispetto alla locazione lunga, ma il proprietario ha dei costi: deve pagare le spese di condominio, le bollette e, se si affida a un gestore, deve calcolare anche quella spesa. Guadagnerà qualcosa di più ma non tantissimo. I veri vantaggi dell’affitto breve non sono di carattere economico. Può trattarsi di un proprietario che non vuole occupare l’immobile per 8 anni perché pensa che potrebbe servirgli, o vuole utilizzarlo privatamente ogni tanto, come nel caso di abitazioni al mare. Oppure teme la morosità, che con l’affitto breve non è possibile perché l’ospite paga in anticipo rispetto al soggiorno. O, ancora, può avere in programma di vendere, e in questo caso l’affitto lungo può diventare un vincolo. Quindi la formula dell’affitto breve oggi rimette semplicemente in circolazione, e a reddito, immobili che altrimenti resterebbero abbandonati e sfitti. E i numeri lo confermano: il rapporto tra immobili in affitto breve e immobili sfitti è da 1 a 10.
• Quali consigli può dare a un futuro host?
  Sicuramente di lavorare molto sui prezzi, sulle “tariffazioni dinamiche”. Oggi non si può tenere un prezzo fisso, bisogna modificarlo continuamente in base a quello che accade sul mercato in quel momento. Poi è fondamentale la corretta gestione dell’ospite: accoglierlo nel modo migliore, essere a disposizione, assisterlo durante il soggiorno.

Il parere dell’esperto

Intervista ad Antonello Costigliola, property Manager

• Qual è l’andamento di questo sistema?
  Nelle principali città italiane e d’interesse storico-artistico questo mercato risulta essere in costante crescita, andando sempre più a consolidare l’offerta di soluzioni alternative alla tradizionale sistemazione in hotel.
• Qual è il target degli host?
  La platea di soggetti che intraprende questa attività imprenditoriale è molto variegata; troviamo dai professionisti del settore con più attività in esercizio al semplice proprietario di un immobile in zona d’interesse che svolge un’altra professione, fino alla fascia più giovane che predilige la locazione dell’immobile come attività principale.
• Quali sono le difficoltà maggiori?
  I problemi possono esser riconducibili al contesto in cui è inserito l’immobile e alle sue caratteristiche. All’interno dei condominio, ad esempio, non devono essere presenti limitazioni in ordine a tali attività, cioè il regolamento non lo deve vietare; la conformazione e le dotazioni impiantistiche devono rispondere alla normativa di riferimento. Questo, in molti casi, rende necessari interventi di ristrutturazione finalizzati alla ridistribuzione degli ambienti, all’implementazione dei servizi igienici e all’adeguamento impiantisco.
• Quanto incide sull’affitto la ristrutturazione?
  Un immobile che è stato ristrutturato radicalmente, e dunque con una buona qualità complessiva, può ambire a un target di prezzo maggiore in media del 20-30%, intercettando un profilo di clienti che, pur scegliendo una soluzione di soggiorno smart, presta attenzione alla qualità della dimora dove soggiornare.

Attenzione, a causa dell’emergenza sanitaria da Covid-19, sono stati messi a punto specifici “Protocolli di pulizia” per tali attività, a tutela di host ed ospiti. È obbligatorio, quindi, informarsi presso gli organi competenti.

Tratto da Cose di Casa cartaceo numero di Giugno 2020