CONTRATTO DEFINITIVO: SERVE IL CONSENSO DI TUTTI GLI EREDI
In presenza della morte del promittente venditore di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’obbligazione a stipulare il contratto definitivo grava su tutti i suoi eredi in modo congiunto. Ne consegue che la validità della stipula definitiva non può essere legittimamente riconosciuta laddove essa sia stata posta in essere da uno solo degli eredi, senza il necessario concorso degli altri. Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25396 del 29 agosto 2023, mediante la quale è stata annullata la sentenza della Corte d’Appello di Roma (n. 4993/2016), che a sua volta aveva riformato la decisione del Tribunale capitolino (sentenza n. 7416/2014), ritenendola giuridicamente inammissibile.
Nel caso di specie, il Tribunale aveva dichiarato la nullità del contratto definitivo poiché stipulato da un solo erede, in assenza del consenso dell’altro coerede, ritenendo che tale mancanza compromettesse l’efficacia della manifestazione di volontà necessaria a trasferire validamente l’immobile. La controversia traeva origine da un contratto preliminare sottoscritto nel 2001 dal de cuius, con l’azione giudiziaria intentata nel 2008.
La Suprema Corte ha chiarito che, in caso di successione ereditaria, i coeredi del promittente venditore subentrano in una posizione obbligatoria unitaria rispetto all’impegno alla vendita. Tale obbligazione, avente natura indivisibile e collettiva, deve essere adempiuta da tutti i contitolari del bene promesso, che agiscono come un’unica parte contrattuale complessa. Di conseguenza, le dichiarazioni negoziali espresse dagli eredi devono fondersi in un’unica volontà comune, condizione indispensabile affinché si possa considerare validamente formata la volontà contrattuale della parte promittente.
La Cassazione ha altresì osservato che il decesso del promittente venditore non comporta la frammentazione dell’obbligazione originaria in una pluralità di contratti autonomi riferibili alle singole quote ereditarie, ma determina la continuazione, da parte dei coeredi, dell’unico vincolo sorto per effetto del preliminare. Ne deriva che ciascun erede può manifestare il consenso solo per la propria quota di diritto e non anche per quelle spettanti agli altri coeredi. Pertanto, in assenza del consenso unanime e congiunto di tutti gli eredi alla stipula del contratto definitivo, l’acquirente non può conseguire l’effetto traslativo promesso nel preliminare.
