ALTEZZA MINIMA PER L’AGIBILITA’ DI UN IMMOBILE

L’altezza interna dei locali abitativi è un fattore determinante per garantire la salubrità degli ambienti. Soffitti più alti favoriscono il ricambio d’aria naturale, riducono l’umidità e migliorano la dispersione di agenti inquinanti. Queste condizioni contribuiscono a creare ambienti più confortevoli e igienicamente idonei all’uso residenziale.

L’evoluzione normativa: da abitabilità ad agibilità

Il concetto di abitabilità è stato sostituito da quello di agibilità, disciplinato dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). L’agibilità certifica la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico richieste per l’utilizzo legittimo dell’immobile. La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è il documento che attesta la conformità dell’edificio e deve essere presentata alla conclusione dei lavori.

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Decreto Salva Casa: le novità sulle altezze minime nel 2024

Altezza minima interna ridotta a 2,40 metri

Il Decreto Salva Casa 2024 ha modificato l’articolo 24 del TUE, introducendo una significativa novità: l’altezza interna minima per i locali abitabili può ora essere ridotta da 2,70 metri a 2,40 metri, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente.

Tolleranza fino a 2,35 metri

È prevista una tolleranza del 2%, che consente, in casi specifici, di ottenere l’agibilità anche con un’altezza minima di 2,35 metri. Questa possibilità deve essere supportata da un’asseverazione tecnica da parte di un professionista abilitato.

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Quando si può applicare la deroga alle altezze minime

Per accedere alla deroga sulle altezze, è necessario che siano rispettate alcune condizioni:

• Accessibilità: il progetto deve rispettare i criteri di adattabilità previsti dal D.M. 236/1989 (eliminazione barriere architettoniche).
• Contesto dell’intervento:
  • L’immobile deve essere oggetto di recupero edilizio mirato a migliorare le condizioni igienico-sanitarie;
  • Oppure deve essere presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative (es. superfici più ampie, ventilazione naturale efficace, aperture trasversali, sistemi ausiliari di aerazione).

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Altezza minima: cosa prevede la normativa tradizionale

In assenza dei requisiti per la deroga, continuano a valere le norme preesistenti stabilite dal D.M. 5 luglio 1975, che prevedono:

• 2,70 metri per i locali principali;
• 2,55 metri nei Comuni montani;
• 2,40 metri per spazi accessori (bagni, disimpegni, corridoi).

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Superfici minime per l’agibilità: cosa cambia con il nuovo decreto

Il Decreto Salva Casa ha introdotto una revisione anche delle superfici minime degli alloggi. In particolare:

• Per gli alloggi monostanza, è ora possibile ottenere l’agibilità con:
  • 20 m² per una persona,
  • 28 m² per due persone, includendo anche i servizi.

La deroga consente una maggiore flessibilità progettuale, pur mantenendo standard minimi di vivibilità.

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Possono le Regioni stabilire limiti diversi?

Le Regioni italiane hanno facoltà normativa in materia edilizia. Possono quindi introdurre limiti di altezza e requisiti igienico-sanitari differenti da quelli stabiliti a livello nazionale. Prima di procedere alla presentazione della SCA, è indispensabile consultare la normativa edilizia regionale e comunale, poiché potrebbero essere previste condizioni più restrittive o, in alcuni casi, più permissive.

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Come ottenere l’agibilità del proprio immobile: guida passo passo

Requisiti da verificare

Per ottenere l’agibilità è necessario:

• Completare i lavori previsti dal titolo abilitativo (SCIA, permesso di costruire, ecc.);
• Verificare la conformità dell’immobile al progetto autorizzato;
• Garantire:
  • Altezza interna minima (2,70 m, o 2,40/2,35 m se in deroga);
  • Ventilazione e illuminazione naturale adeguate;
  • Superficie minima dei vani;
  • Idoneità e certificazione degli impianti;
  • Assenza di barriere architettoniche, ove richiesto.

Documentazione da allegare alla SCA

La Segnalazione Certificata di Agibilità va presentata online tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune. Deve essere corredata da:

• Dichiarazione di conformità dell’opera;
• Certificazioni impiantistiche (elettrico, idrico, termico, ecc.);
• Certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione;
• Relazione tecnica sull’idoneità igienico-sanitaria;
• Copia del titolo edilizio;
• Planimetrie aggiornate;
• Eventuali autorizzazioni (vincoli ambientali, paesaggistici, sismici).

Quando entra in vigore l’agibilità?

Con la presentazione della SCA, l’agibilità si considera efficace immediatamente, salvo verifiche da parte del Comune. Le amministrazioni locali possono effettuare controlli a campione o in presenza di irregolarità segnalate.