EDIFICI MALATI E RIQUALIFICAZIONE RIGENERATIVA: PROGETTARE LA SALUTE ABITATIVA

Nel contesto dell’evoluzione urbana contemporanea, la qualità dell’ambiente costruito assume un ruolo centrale nel garantire il benessere psicofisico degli individui. La crescente incidenza della Sindrome da Edificio Malato (SBS) – un insieme di sintomi fisici e psicologici correlati a una permanenza prolungata in ambienti chiusi inadeguati – impone una riflessione profonda sull’interazione tra progettazione edilizia, materiali impiegati e qualità dell’aria interna.

La Sindrome da Edificio Malato (Sick Building Syndrome – SBS) rappresenta un fenomeno sempre più rilevante nella valutazione della qualità dell’ambiente indoor, con implicazioni dirette sulla salute degli occupanti e sul valore immobiliare degli edifici. Questa sindrome si configura come un insieme eterogeneo di sintomi – quali cefalee ricorrenti, irritazioni agli occhi, alle vie respiratorie, senso di affaticamento, nausea, difficoltà di concentrazione – che si manifestano prevalentemente in ambienti confinati, privi di adeguate condizioni microclimatiche, igieniche e ventilative.

Cause Principali della SBS – Analisi Tecnica

Le principali cause tecniche della SBS possono essere classificate come segue:

1. Inquinamento dell’aria interna (IAQ – Indoor Air Quality):
   • Composti Organici Volatili (VOC): derivanti da vernici, colle, rivestimenti sintetici, arredi in MDF o truciolato. Tra i più comuni vi sono formaldeide, toluene, benzene.
   • Particolato fine (PM2.5 e PM10): prodotto da stampanti laser, fumo di sigaretta, polveri da materiali porosi o da traffico veicolare filtrato attraverso infissi non ermetici.
   • Ossidi di azoto (NOx) e monossido di carbonio (CO): provenienti da impianti di riscaldamento mal funzionanti o scarsamente ventilati.
2. Deficit impiantistici:
   • Impianti HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning) mal dimensionati o soggetti a scarsa manutenzione, che causano ristagni d’aria, umidità e proliferazione di agenti biologici.
   • Assenza di ricambi d’aria meccanici controllati (VMC), indispensabili in edifici ad alta tenuta termica.
3. Fattori biologici e fisici
   • Presenza di muffe (Micromycetes), funghi e batteri, causata da ponti termici, infiltrazioni e umidità da risalita capillare.
   • Presenza di allergeni, pollini e contaminanti organici nelle canalizzazioni impiantistiche non sanificate.
   • Presenza di gas Radon
4. Inadeguata progettazione architettonica:
   • Illuminazione artificiale con basse temperature di colore (<3000 K) e bassa resa cromatica (CRI<80), causa di affaticamento visivo e alterazioni circadiane.
   • Rumore e vibrazioni, campi elettromagnetici
   • Assenza di daylighting design (progettazione dell’illuminazione naturale) e vista verso l’esterno, entrambi correlati a maggiore benessere psicofisico.

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Nel quadro di un marketing rigenerativo applicato al settore immobiliare, si delinea un nuovo paradigma in cui la sostenibilità edilizia non si limita più alla sola efficienza energetica, ma abbraccia la salubrità e vitalità degli ambienti interni, considerati fattori essenziali nella valorizzazione patrimoniale dell’immobile.

Questo approccio promuove:

1. La progettazione biofilica, che reintegra elementi naturali nello spazio costruito (luce naturale, ventilazione trasversale, materiali ecologici), migliorando il comfort psicologico e riducendo lo stress;
2. L’edilizia rigenerativa, che va oltre il concetto di “edificio a impatto zero”, puntando alla capacità dell’immobile di contribuire attivamente alla salute dell’ambiente e dei suoi occupanti;
3. L’adozione di certificazioni ambientali (come WELL, LEED, BREEAM), che integrano criteri di salubrità, comfort termico, acustico e luminoso, promuovendo un approccio olistico alla qualità abitativa.
4. Monitoraggio in continuo dei VOC, CO₂, umidità relativa e temperatura;
5. Analisi termo-igrometriche con termo-camere e data logger;
6. Mappatura dei ponti termici e dei flussi d’aria tramite blower door test;
7. Building Automation System (BAS) per il controllo automatizzato della qualità dell’aria;
8. Sensori IoT per la rilevazione di parametri ambientali e il feedback in tempo reale agli utenti;
9. Sistemi VMC con recupero di calore e filtrazione HEPA.

La rigenerazione edilizia implica il coinvolgimento sinergico di architetti, ingegneri, geometri, biologi, climatologi e designer per realizzare:

• Edifici ad elevata permeabilità alla luce naturale e ventilazione trasversale controllata;
• Utilizzo di materiali bio-compatibili e VOC-free, con certificazioni EPD e CAM;
• Introduzione di sistemi a umidificazione passiva, tetti verdi e superfici traspiranti

Nel contesto della riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, specialmente in ambito urbano, l’applicazione di questi principi rappresenta una leva strategica sia in termini di attrattività immobiliare sia in ottica ESG (Environmental, Social, Governance). La rigenerazione degli edifici non è più solo un’esigenza funzionale o normativa, ma una vera e propria opportunità per trasformare gli spazi costruiti in infrastrutture di salute pubblica, restituendo valore a territori e comunità. La rigenerazione sistemica degli edifici, alla luce delle evidenze legate alla Sindrome da Edificio Malato, rappresenta oggi una priorità strategica in ambito urbano e immobiliare. Gli edifici del futuro – e sempre più quelli del presente – dovranno essere concepiti come ambienti terapeutici e adattivi, in grado di promuovere attivamente la salute dei propri occupanti. Il valore immobiliare non potrà più prescindere dalla performance sanitaria degli spazi, che diventerà una metrica fondamentale in ogni strategia di valorizzazione e gestione del patrimonio edilizio.