UTILIZZO DEI SOTTOTETTI E RIPARTIZIONE DEI MILLESIMI CONDOMINIALI

L’uso del sottotetto e la ripartizione dei millesimi condominiali rappresentano spesso una fonte di confusione e disaccordo tra i condomini. In molte realtà condominiali, i sottotetti sono collegati agli appartamenti sottostanti e vengono utilizzati come spazi abitativi senza che vi sia un’esplicita formalizzazione da parte dell’assemblea condominiale, e soprattutto senza che ci sia un adeguamento delle tabelle millesimali.

Differenza tra Sottotetto e Mansarda

È importante distinguere tra sottotetto e mansarda. Il sottotetto è lo spazio compreso tra il soffitto dell’ultimo piano e il tetto dell’edificio, destinato principalmente a proteggere le stanze sottostanti dal caldo, dal freddo e dall’umidità. Quando il sottotetto viene destinato a spazio abitabile, si parla invece di mansarda.

La trasformazione del sottotetto in mansarda comporta l’adeguamento delle altezze e delle caratteristiche strutturali per renderlo vivibile, seppur con altezze ridotte rispetto a un appartamento standard.

A Chi Appartiene il Sottotetto?

La proprietà del sottotetto può essere un punto di contesa.

Secondo la Corte di Cassazione, se il sottotetto svolge una funzione di isolamento termico a beneficio dell’intero condominio o di alcune parti comuni, esso è considerato una pertinenza condominiale (Cassazione, ord. 333/2017). Al contrario, se il sottotetto isola e protegge esclusivamente l’appartamento all’ultimo piano e non possiede dimensioni o caratteristiche strutturali tali da consentirne l’uso come vano autonomo, è considerato pertinenza esclusiva di quell’appartamento (Cassazione, ord. n. 17249/2011).

Per stabilire se un immobile è di proprietà condominiale o esclusiva si fa generalmente riferimento al “titolo,” ossia all’atto di acquisto (rogito notarile). In alcuni casi, un regolamento condominiale approvato all’unanimità può destinare un’area di uso esclusivo a un singolo condomino, anche se tale area sarebbe presumibilmente comune ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile. La funzione e le caratteristiche strutturali del sottotetto possono quindi essere indicatori della sua proprietà esclusiva, pur in assenza di un atto pubblico che lo sancisca espressamente.

L’utilizzo esclusivo del sottotetto da parte di un singolo condomino senza adeguamento delle tabelle millesimali può richiedere una rettifica delle stesse. Secondo l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la modifica delle tabelle millesimali è necessaria solo se il valore proporzionale dell’unità immobiliare viene alterato per più di un quinto. Le spese per la rettifica sono a carico dei proprietari degli immobili all’ultimo piano.

La rettifica delle tabelle millesimali richiede una delibera assembleare approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi. In caso di mancato raggiungimento del quorum, qualsiasi condomino può rivolgersi al tribunale per ottenere una modifica coattiva. L’amministratore condominiale non ha il potere di effettuare variazioni dei millesimi autonomamente, ma può dare esecuzione a una delibera che approvi nuove tabelle millesimali.

Conclusioni

L’uso del sottotetto e la corretta ripartizione dei millesimi sono questioni delicate che richiedono attenzione e chiarezza. Comprendere la differenza tra sottotetto e mansarda, determinare la proprietà del sottotetto e sapere come procedere con l’adeguamento delle tabelle millesimali sono passaggi fondamentali per evitare conflitti e garantire una gestione condominiale trasparente e equa.