SUPERBONUS: NUOVE REGOLE SULLA TASSAZIONE PLUSVALENZE. COME CALCOLARLA

La normativa attuale sulla tassazione delle plusvalenze per immobili oggetto di Superbonus è stata confermata, senza modifiche significative rispetto a quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2024.

La tassazione sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di lavori Superbonus rimane invariata, come introdotta dalla Legge di Bilancio 2024. La proposta di modifica per ridurre la tassazione sulle plusvalenze è stata infatti rifiutata.  Sono confermate le disposizioni del TUIR sulla determinazione dei costi inerenti al bene ai fini del calcolo della plusvalenza. 

Vediamo nel dettaglio cosa cambia e come si calcola.

Modifiche al TUIR:

Articolo 67: È stata introdotta la lettera b-bis) che specifica che le plusvalenze realizzate tramite cessione di beni immobili con interventi agevolati (art. 119 del D.L. 34/2020) sono escluse da tassazione se gli interventi sono stati completati da non più di dieci anni.

Articolo 68: Riguarda i costi inerenti al bene e stabilisce che:

-Se gli interventi si sono conclusi da non più di cinque anni, non si tiene conto delle spese relative se si è fruito dell’incentivo del 110%.

-Se gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni, si considera il 50% delle spese.

Rivalutazione del Prezzo di Acquisto:

-Per immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo.

Emendamento Rifiutato:

Una proposta di modifica mirava a:

-Ridurre la tassazione solo per le vendite effettuate entro 5 anni.

-Escludere dalla tassazione gli immobili trasferiti definitivamente in base a contratti preliminari registrati prima del 1° gennaio 2024.

-Considerare il 100% degli oneri finanziari per chi ha optato per la cessione del credito.

Calcolo della Plusvalenza per Immobili con Interventi Superbonus

La plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori superbonus, con lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione è soggetta a tassazione del 26%. Restano esclusi gli immobili acquisiti per successione, quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione, oppure se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione dell’immobile sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte del periodo.

Il calcolo della plusvalenza per immobili oggetto di interventi Superbonus avviene seguendo specifiche disposizioni fiscali. Ecco i principali passaggi e criteri:

1. Definizione di Plusvalenza:
   • La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il costo di acquisto o il costo di costruzione.
2. Costi Riconosciuti:
   • Costo di Acquisto: Il prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile.
   • Costo di Costruzione: Se l’immobile è stato costruito, si considerano le spese di costruzione.
3. Interventi Agevolati:
   • Se l’immobile ha beneficiato di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, il calcolo della plusvalenza tiene conto delle seguenti regole:
   • Interventi Conclusi da Non Più di 5 Anni:
     • Se gli interventi si sono conclusi da non più di cinque anni, non si tiene conto delle spese relative se si è fruito dell’incentivo del 110%.
   • Interventi Conclusi da Più di 5 Anni:
     • Se gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni, si considera solo il 50% delle spese relative agli interventi agevolati, sempre che si sia beneficiato dell’incentivo del 110%.
4. Rivalutazione dei Costi:
   • Per immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo.

In generale, per gli immobili che non sono stati oggetto di Superbonus la plusvalenza ammonta alla differenza tra prezzo di vendita e quello di acquisto, oppure di costruzione dell’immobile, aumentato dei costi relativi al bene venduto. In caso di immobili acquisiti per donazione, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione corrisponde quello sostenuto dal donante. Se l’immobile è stato ristrutturato, il costo di ristrutturazione sostenuto abbatte la plusvalenza tassata.

Diverso invece il calcolo nel caso di ristrutturazione con Superbonus. Queste le casistiche da considerare, come chiarito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/2024:

• qualora i lavori siano conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non rilevano nel calcolo le spese relative a tali interventi, in presenza di 110% tramite opzioni alternative (sconto in fattura o cessione del credito);
• se i lavori sono stati conclusi dopo 5 anni ma fino a 10 anni, è necessario considerare tra i costi il 50% delle spese Superbonus 110%.

Qualora l’immobile sia stato ristrutturato con Superbonus in parte con il 110% e in parte con un’aliquota di detrazione inferiore, si potranno considerare:

• non rilevanti le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%;
• rilevanti le altre spese, che rientreranno tra i costi inerenti all’immobile ceduto.

Infine, per gli stessi immobili, che alla data della cessione siano stati venduti o costruiti, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.