RIVALUTAZIONI TERRENI E PARTECIPATE. COSA FARE?

Rivalutazione Terreni e partecipate. E’ stata confermata anche per il 2018 la consueta proroga della rideterminazione del valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni.

Anche quest’anno infatti la Legge di stabilità prevede la riapertura dei termini per rideterminare il valore: dei terreni a destinazione agricola ed edificatori, delle partecipazioni in società non quotate

I beni sono quelli detenuti dalle persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa, società semplici, società ed enti ad esse equiparate di cui all’articolo 5 del TUIR, enti non commerciali per i beni che non rientrano nell’esercizio di impresa commerciale.

La rivalutazione terreni 2018, è sostanzialmente la possibilità per chi possiede i requisiti, di poter rivalutare il valore fiscale dei terreni posseduti siano essi di tipo agricolo che edificabile o lottizzato, in modo da ridurre le plusvalenze al momento della loro eventuale cessione.

Per plusvalenza si intende il reddito realizzato dalla vendita sul quale vengono poi calcolate le imposte da versare con la dichiarazione dei redditi.

Sulla base della presente disposizione i termini stabiliti sono:

• 1 Gennaio 2018 il nuovo termine di riferimento per il possesso dei terreni e delle partecipazioni oggetto della rideterminazione del valore;
• 30 Giugno 2018 il nuovo termine entro il quale occorre redigere la perizia di stima asseverata e versare l’imposta sostitutiva o la prima rata della stessa nel caso in cui si opti per il pagamento rateale.

Inoltre, analogamente a quanto previsto per la rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2017 dall’articolo 1, comma 555 della legge n. 232 del 2016, la misura dell’imposta sostitutiva è all’8% sul valore rideterminato delle partecipazioni non qualificate, delle partecipazioni qualificate e dei terreni.

Il vantaggio di rivalutare il terreno o la partecipazione, consiste proprio nel ridurre il costo fiscale sulla cessione, si consiglia pertanto prima di aderire all’opzione di calcolare i costi della nuova perizia sui beni e di verificare se il valore economico sarà effettivamente al ribasso, perché solo così la scelta di far rivalutare il terreno o la quota è a vantaggio del contribuente abbassando la tassazione ai fini IRPEF.

Rivalutazione quote società 2018

La rivalutazione quote 2018 è l’opportunità offerta ai contribuenti per decidere se aderire alla rivalutazione del valore fiscale delle loro quote societarie prima di venderle. Infatti, la cessione di una partecipazione societaria determina per chi le vende un reddito che viene tassato dallo Stato Italiano che varia in base al valore calcolato tra il prezzo di vendita e quello di acquisto.

Esempio: se l’acquisto delle quote avviene nel 2013 ad un prezzo di 5.000 euro che poi vengono rivendute nel 2014 a 6.000 euro, il contribuente ha una plusvalenza di 1.000 euro (differenza tra prezzo di acquisto e vendita).

Sulla plusvalenza vengono quindi calcolate le tasse da versare con la dichiarazione dei redditi.

La Legge di Bilancio 2018, ha quindi riaperto i termini per la rivalutazione delle quote di partecipazioni societarie non quotate nei mercati regolamentari, sia qualificate:

• partecipazione qualificata: la plusvalenza concorre a formare la base imponibile per il 49.72% del proprio valore ed è tassata con aliquota Irpef progressiva;
• partecipazione non qualificata: la plusvalenza è interamente tassata con imposta sostitutiva al 26%.

Nel 2018, chi può rivalutare cosa?

Possono aderire alla proroga rivalutazione terreni 2018 e quote di partecipazione 2018, come già sopra indicatoi seguenti contribuenti:

• le persone fisiche che detengono le quote o terreni a patto che non siano possedute nell’esercizio di impresa, arti e professioni;
• le società semplici e soggetti equiparati;
• Enti non commerciali ma solo per i beni detenuti fuori dall’esercizio di attività commerciale;
• soggetti non residenti per le plusvalenze derivate dalla vendita di partecipazioni in società residenti in Italia.

Non possono aderire all’opzione, invece, chi possiede partecipazioni nell’ambito di imprese commerciali.

La proroga per la rivalutazione è riservata ai seguenti beni:

• Partecipazioni: titoli, quote e diritti negoziati all’interno dei mercati non regolamentati.
• Terreni: lottizzati, dove si è costruita un’opera per renderlo edificabile, quelli potenzialmente edificabili e i terreni agricoli.

Quanto costa far rivalutare un terreno o quota? Aliquote 8% e 4%

La rivalutazione terreni e quote di partecipazione 2018, ha ovviamente un costo fiscale che varia a seconda del tipo di bene, le aliquote 2018 sono:

• Partecipazioni societarie qualificate = 8% del valore rivalutato
• Partecipazioni societarie non qualificate = 4% del valore rivalutato
• Terreni = 8% del valore rivalutato

La rivalutazione, ovvero, l’adeguamento del valore del bene ai valori di mercato può riguardare anche beni già affrancati con altre agevolazioni, in questo caso va distinto dall’importo dovuto quanto già versato in precedenza dal contribuente.

Esempio: si acquista un terreno per 100.000 euro e lo si rivende a 110.000 euro, sulla plusvalenza di 10.000 viene calcolata l’imposta, al quale va aggiunto anche il costo di perizia che è a carico del contribuenti che serve a stimare il valore della partecipazione o del terreno.

Scadenze 2018

I contribuenti per aderire alla rivalutazione terreni e le partecipazioni posseduti alla data del 1 gennaio 2018, devono far effettuare la perizia di stima entro la scadenza del 30 giugno 2018, anche se la stessa può essere asseverata dopo il rogito, secondo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate  risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015;  lo stesso termine è fissato anche per versare l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione o la prima rata delle 3 annuali previste per chi vuole rateizzare l’imposta dovuta.

La procedura di rivalutazione cosa prevede?

La redazione di una perizia giurata di stima del bene che deve essere conservata dal contribuente ed esibita o inviata all’Agenzia delle Entrate qualora venga richiesta, e il versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30.06.2018.

Il versamento può essere effettuato dal contribuente anche rateizzando l’imposta dovuta in 3 rate annuali di pari importo, dove la prima rata va versata entro il 30 giugno 2018, e le altre due entro il 30 giugno 2019 e 30 giugno 2020 applicando gli interessi nella misura del 3% annuo.

Come pagare l’imposta? Codici tributo f24 EP

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato con la risoluzione n. 62/E i nuovi codici tributo modello F24 EP per il versamento dell’imposta sostitutiva o prima rata,  da utilizzare per la rideterminazione dei valori d’acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti non in regime d’impresa alla data del 1°gennaio 2018.

I codici tributo rivalutazione terreni e partecipazioni f24 EP 2018 sono:

• 855E per le partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati;
• 856E per i terreni edificabili o con destinazione agricola.

Per la compilazione del modello F24EP occorre compilare la sezione “Erario” in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, e indicare nel campo “riferimento B” l’anno di possesso dei beni per il quale si opera la rivalutazione.

Da chi e come deve essere redatta la perizia nella rivalutazione per i terreni e partecipate?

La perizia deve:

• essere redatta da determinati soggetti autorizzati;
• essere munita di asseverazione;

La perizia di stima può essere predisposta da soggetti diversi a seconda del bene da rivalutare:

• per le partecipazioni, dottori commercialisti ed esperti contabili, revisori legali dei conti, periti iscritti alla CCIAA ex RD n. 2011/34;
• per i terreni, ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario e perito industriale edile, perito iscritto alla CCIAA ex RD n. 2011/34.

Il giuramento della perizia per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni

Per l’asseverazione, le perizie possono essere presentate presso la cancelleria del Tribunale, presso gli uffici dei giudici di pace e presso i notai.

In caso di rivalutazione di una partecipazione:

• la perizia deve essere riferita all’intero patrimonio sociale. Il valore della partecipazione all’1.1.2017 va individuato avendo riguardo alla frazione di patrimonio netto della società/associazione;
• il costo della perizia:
• è deducibile dal reddito d’impresa della società in quote costanti nell’esercizio e nei 4 successivi, qualora la perizia sia stata predisposta per conto della società;
• incrementa il costo rivalutato se la perizia è stata predisposta per conto dei soci.

In caso di rivalutazione di un terreno il costo della perizia può essere portato ad incremento del costo rivalutato, qualora effettivamente sostenuto e rimasto a carico del contribuente.

Rivalutazione terreni: perizia ok anche se asseverata dopo il rogito

Per la determinazione della plusvalenza, ai sensi dell’articolo 7 della legge 448/2001, il contribuente può assumere:

– in luogo del costo o valore di acquisto

– il valore del terreno rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima.

Per la suprema Corte, l’asseverazione di questa perizia, in data successiva al rogito, non comporta decadenza dell’agevolazione.

Inoltre, nei casi in cui il contribuente, nell’atto di cessione di terreno, indichi un valore di “poco” inferiore (frutto di mero errore) a quello rivalutato, non facendo menzione dell’intervenuta rideterminazione per il calcolo della plusvalenza ai fini delle imposte dirette, potrà fare comunque riferimento al valore rivalutato che costituisce il “valore minimo di riferimento”. Potrà riferirsi, comunque, a questo “valore minimo di riferimento” anche nell’ipotesi in cui, pur avendo dichiarato in atto un corrispettivo sensibilmente inferiore a quello periziato, ha comunque fatto menzione dell’intervenuta rideterminazione del valore del terreno.

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