RIVALUTAZIONE TERRENI EDIFICABILI

RIVALUTAZIONE TERRENI EDIFICABILI E PARTECIPAZIONI SLITTANO I TERMINI: PERIZIA E SOSTITUTIVA ENTRO IL 30 SETTEMBRE – ALLEGATA FAC SIMILE DI PERIZIA

L’art. 144 del D.L. Rilancio ha riaperto i termini per la rivalutazione contabile di terreni agricoli ed edificabili (art. 7 della L. 448/2001) e di partecipazioni in società non quotate (art. 5 della L. 448/2001), introdotta dalla legge finanziaria 2002 e successivamente prorogata nel tempo (da ultimo con i commi 693 e 694 dell’art. 1 della L. 160/2019).
I contribuenti che intendano usufruire di questa possibilità dovranno corrispondere una imposta sostitutiva, la cui aliquota sarà pari all’11% sia per i terreni che per le partecipazioni, qualificate e non (sono quindi confermate le aliquote indicate dal comma 694 dell’art. 1 della L. 160/2019). L’aliquota dell’imposta sostitutiva è applicata sul valore dei beni da rivalutare stabilito attraverso una perizia giurata.

La perizia deve essere redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili (così dispone l’art. 7 legge 28 dicembre 2001 n. 448); si rammenta inoltre che l’art. 1, comma 428, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 ha ampliato la platea dei soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata di stima del valore dei terreni ai fini dell’affrancamento delle plusvalenze, ricomprendendovi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del testo unico di cui al regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011.

Il calcolo della perizia estimativa asseverata, effettuato da un professionista abilitato, è il seguente:

plusvalenza = P – (K + I),

dove P = corrispettivo percepito

K = costo o valore fiscale del terreno

I = costi inerenti.

In base alle disposizioni contenute nel D.L. in corso di emanazione i beni rivalutabili sono quelli posseduti alla data del 01/07/2020, mentre il termine ultimo per la redazione ed il giuramento della perizia è stato fissato al 30/09/2020. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata in due o tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30/09/2020, con il pagamento, sulle rate successive alla prima, degli interessi nella misura del 3% annuo.

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FAC SIMILE PERIZIA

PERIZIA GIURATA PER LA RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DI UN TERRENO DI NATURA EDIFICABILE SITO IN LOCALITA’ ……….. DEL COMUNE DI Committente: …………..………………………………..

Premessa

La perizia che segue ha lo scopo di formulare il più attendibile valore di mercato di un terreno di natura edificabile ubicato in località ……………….. del Comune di …………..

Il sottoscritto ……………, iscritto all’Albo professionale ………….., con studio professionale in ………………., si è recato sul posto allo scopo di prendere visione dei luoghi, espletare i rilievi e le indagini del caso nonchè quanto altro necessario per formulare il più attendibile giudizio di stima.

PARTE PRIMA

Incarico, identificazione del terreno oggetto di stima, provenienza e sue peculiarità

1.1 – Incarico

L’incarico di che trattasi è stato conferito al sottoscritto, con riferimento alla rideterminazione del costo o valore fiscale di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola, ai fini dell’affrancamento totale o parziale delle plusvalenze, come stabilito dalla Legge di Bilancio per l’anno 2020 (legge n. 160 del 2019) all’art. 1, commi 693-694, che ha riproposto la possibilità di rideterminare del valore d’acquisto dei terreni agricoli e delle aree fabbricabili, al fine di ridurre le plusvalenze derivanti dalla loro futura vendita (quindi, ai fini di una minore tassazione).

Gli immobili il cui valore d’acquisto può essere rideterminato in questa nuova occasione sono quelli posseduti alla data del 1° gennaio 2020 da ……………………… nata a …………….. il ……………….………… (Cod. Fisc. ……………………)..

1.2 – Dati censuari relativi agli immobili di proprietà del committente

I dati catastali dei terreni di proprietà della sig.ra ……………………….., interessati dalla presente perizia di stima, sono esposti come segue:

COMUNE  DI_____________________________
Foglio__________________________________
Particella________________________________
Sub_______
Qualità_________________________________
Superficie_______________________________
Classe_____
Reddito Agrario___________________________
Reddito dominicale_________________________

Dopo aver effettuato le opportune indagini catastali e cartografiche, utilizzando la zonizzazione contenuta nella Variante al Piano Regolatore Generale del Comune di ………… (All. N°___), nonché il certificato di destinazione urbanistica (All. N°____), è stato possibile stabilire la superficie dei terreni interessati dalla stima ricadenti in area edificabile (confr. All. N°___).

Nel dettaglio tali superfici sono riportate nella seguente tabella:

Tabella superfici ricadenti in zona edificabile B/3 – Variante P.R.G. vigente

Foglio_____
Particella___
Sup. Tot. mq___
Superficie ricadente in zona B/3 (mq)_________
superficie ricadente su viabilità programmata (mq)____________

Nota: la superficie della particella n°……. ricadente in zona B/3, da considerare ai fini della stima, è pari a mq 60, in virtù dei diritti di proprietà, pari ad un mezzo, vantato dalla ……………………… Tanto risulta dall’atto di divisione a rogito del Notaio ………….. rep. N°……………… del …………………..

1.3 – Provenienza e peculiarità dei terreni oggetto di stima

Gli immobili oggetto di stima di cui al punto 1.2, sono pervenuti alla sig.ra ………………….on atto di divisione a rogito del Notaio ……………………. del ………rep. N°………….., racc. n°…………registrato a ……….. il ………….. al N°……. serie IV. Detti terreni, fra loro contermini, sono ubicati nella zona edificata semi-periferica dell’abitato di ………. e precisamente nella località …………….., a circa 400 mt dalla ex s.s. n°19 delle ………. I suddetti terreni si raggiungono percorrendo la strada comunale di larghezza media mt 5,00 che si dirama dalla sopraindicata strada statale in direzione ovest-est e che attraversa le particella n°…….. e …. nella parte delle stesse a confine con le particelle n°….. e …….. (confine sud). Nel complesso le due particelle costituiscono un lotto di forma rettangolare ed andamento pianeggiante che confina ad est con terreno di proprietà …………………. ed altri, a nord con terreno di proprietà eredi ………………., ad ovest con terreno di proprietà ……………… ed a sud con strada comunale prima descritta. Come riportato nella nota in calce alla precedente tabella, la sig.ra …………………… vanta diritti di proprietà pari ad un mezzo indiviso sulla particella n°……, destinata a strada di accesso comune. Il terreno, nel suo complesso, depurato dalla viabilità di Piano per come evidenziato nell’All. N°__, costituisce un’area edificabile inserita in un contesto urbano periferico in via di sviluppo, quasi completamente urbanizzato, con presenza di vari fabbricati di vecchia e nuova costruzione All. N°__.

La presenza della strada statale s.s. n°19 assicura collegamenti viari sia con il capoluogo di provincia che con gli altri paesi il cui territorio confina con quello del Comune di …………… Inoltre è stato accertato che il comprensorio (salubre e lontano da insediamenti di tipo industriale) è già dotato di infrastrutture e servizi che costituiscono le opere di urbanizzazione primaria (viabilità, rete idrica, rete fognante, illuminazione pubblica, servizio raccolta rifiuti solidi urbani, ecc..).

Ai fini della valutazione dei beni oggetto della presente perizia si specifica, tuttavia, che la rete fognaria comunale non si estende fino al lotto interessato e che essa (nel suo punto più vicino, in direzione ovest, a circa 100 mt) è posta ad una quota abbondantemente superiore di quella del piano di campagna del terreno oggetto di stima. Inoltre, la strada comunale che costeggia il fronte sud del lotto, non trova alcuna uscita oltre l’ultimo caseggiato posto nelle immediate vicinanze in direzione est (confr. All. N°___). In definitiva la stima di che trattasi interessa terreni completamente liberi da vincoli e con le peculiarità sopra enunciate, utilizzabili a fini edilizi per come previsto dalla sua destinazione secondo lo strumento urbanistico del Comune di …………….

1.4 Destinazione urbanistica del terreno

Il terreno oggetto di stima, ricade in area edificabile B/3 – Zona di completamento ed adeguamento urbanistico, per come definita dalla vigente Variante del Piano Regolatore Generale del Comune di ………; l’edificazione, in tale zona, è prevista con intervento diretto, nel rispetto dei seguenti indici (confr. All. N°5): -indice di fabbricabilità fondiario: 1,00 mc/mq -altezza massima prescritta: mt 7,50 -distanza minima dai confini: mt 5,00 -distanza minima dalle strade: mt 5,00 -distanza minima dagli edifici: mt 10,00 Tali dati sono riscontrabili nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di …….. in data ……………… prot. n°………………

Il criterio di stima da adottare terrà conto della natura edificatoria del terreno di che trattasi.

1.5 Criterio di stima e valutazione

Qualunque stima di immobili ha lo scopo di determinare il valore venale degli stessi, cioè l’entità corrispondente in moneta, del valore che avrebbero gli immobili se immessi in commercio, prescindendo da valori anomali indotti da fenomeni speculativi che comunque possono essere presenti in una libera trattazione di mercato. Poiché da una serie di accertamenti risulta che nel comprensorio sono avvenute delle compravendite di terreni con destinazione urbanistica simile a quella dei terreni in esame, il sottoscritto ritiene di poter adottare una stima per via sintetica del tipo comparativo che conduce ad un valore unitario al metro quadrato. Infatti, la stima sintetica (o diretta) è un metodo pratico estimativo che trova il suo fondamento nella ricerca del più probabile valore venale di un bene attraverso un attento esame del mercato nella zona, per rilevare prezzi storici certi e recenti, in modo da costituire una scala di valori noti che permette di inserire, per comparazione, nel giusto gradino di merito, l’immobile da valutare. Al valore così rilevato saranno apportate, ove necessario, opportune aggiunte o detrazioni, tramite coefficienti di merito, che differenziano l’immobile da valutare rispetto a quello campione a stima nota. A tale scopo sono state considerate le seguenti caratteristiche subiettive della zona e quelle proprie del terreno interessato:

A) caratteristiche estrinseche: mercato di compravendita della zona, caratteristiche del comprensorio (urbanistiche, edilizie ed economico-sociali), ubicazione e servizi esterni (infrastrutture e servizi pubblici), condizioni climatiche e di salubrità.

B) caratteristiche intrinseche: orientamento, configurazione plano-altimetrico e geologia del terreno, volume edificabile, geometria e consistenza complessiva, presenza di vincoli urbanistici. Tenendo nella dovuta considerazione le caratteristiche sopra richiamate, il sottoscritto è pervenuto ad una valutazione dei terreni come in appresso esposto.

1.6 Valutazione

Da indagini e ricerche effettuate relative a terreni con la stessa destinazione urbanistica di quello in esame (con riferimento alla data …………..) nella zona è stato riscontrato un prezzo medio di mercato, riferito al mq, pari a Euro 35,00. In considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, dell’assenza della rete fognaria e della limitata viabilità per come sopra argomentato, della destinazione della particella n°…… stabilita nel citato atto di divisione del …………….., le peculiarità dei terreni oggetto di stima sono da considerarsi lievemente inferiori a quelle dei terreni simili ubicati nella zona d’indagine. Pertanto il sottoscritto ritiene di poter applicare dei coefficienti riduttivi al suddetto prezzo di mercato, al fine di ottenere il presumibile valore di mercato dei terreni di che trattasi. In particolare è stato adottato un unico coefficiente complessivo per le caratteristiche estrinseche ed un altro per quelle intrinseche, secondo la seguente formula: Vm = Pn x Ke x Ki

dove:

Vm = valore di mercato del terreno al mq

Pn = prezzo unitario noto e riferito ad aree consimili, pari a €/mq 35,00

Ke = coefficiente riferito ai fattori estrinseci, assunto pari a 0,80

Ki = coefficiente riferito ai fattori intrinseci, assunto pari a 0,80

Pertanto il valore di mercato al metro quadrato dei terreni edificabili di proprietà della ………………………….., alla data ……, ubicati nel Comune di …… alla località ………. distinti in catasto terreni al foglio n°…., particelle n°…… e ….., è così determinato: €/mq 35,00 x 0,80 x 0,80 = €/mq 22,40 valore che si porta ad € 22,50 al mq.

Il suddetto valore, a cui il sottoscritto è pervenuto avendo debitamente considerate le peculiarità del bene indicate sopra, risulta pienamente compatibile con quello determinato dal Comune di …….. quale valore di riferimento ai fini del calcolo dell’IMU per le aree ricadenti in zona B/3.

Tenendo conto dei dati metrici sopra indicati e della relativa nota che fa parte integrante della tabella stessa, ne consegue che il valore di mercato dell’intero terreno edificabile oggetto di stima, ricadente in Zona B/3 di completamento ed adeguamento urbanistico, alla data dell’………, risulta complessivamente: mq ……. x € 22,50 = € ….. (Euro …………………..//00)

Tanto riferisce e giudica il sottoscritto in questa sua Perizia, redatta in maniera conforme alla realtà, a completa evasione del suo incarico. Fanno parte integrante della presente relazione i seguenti allegati:

_________

_________

……………, li …………………

                                                                                                                                                         IL TECNICO INCARICATO

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