RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI 2024

La rideterminazione del costo o valore di acquisto dei terreni e partecipazioni è stata originariamente prevista dalla legge 28 dicembre 2001, n. 448 ed è stata più volte oggetto di proroga ad opera di successivi provvedimenti.
La legge di bilancio 2024 ha riproposto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto
di:
-terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
-partecipazioni;
possedute (anche a titolo di proprietà/usufrutto) alla data del 1° gennaio 2024, non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.

BENEFICIARI

Possono beneficiare della disposizione agevolativa i soggetti che, al 1° gennaio 2024, possiedono terreni e partecipazioni al di fuori del regime d’impresa o, più precisamente, i soggetti che attraverso detti beni realizzano operazioni suscettibili di generare redditi diversi.
Si tratta, nello specifico, di:
-persone fisiche;
-società semplici e soggetti equiparati;
-enti non commerciali;
-soggetti non residenti, per i terreni ubicati in Italia e per le partecipazioni in società residenti in Italia, non riferibili a stabili organizzazioni in Italia.
È possibile rivalutare anche le partecipazioni e i terreni detenuti attraverso società fiduciarie, purché il fiduciante (ossia il soggetto a cui sono imputati i redditi derivanti dai beni) rientri tra i soggetti beneficiari.
Possono avvalersi della disposizione agevolativa anche le società di capitali i cui beni siano stati oggetto di misure cautelari e che all’esito del giudizio ne abbiano riacquisito la piena titolarità.

BENI RIVALUTABILI

La rivalutazione ha per oggetto terreni e partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2024, a titolo di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto o nuda proprietà)
Terreni
Possono essere rivalutati i terreni la cui cessione produce redditi diversi e non redditi d’impresa.
Possono essere oggetto di rivalutazione le seguenti tipologie di terreni:
-terreni lottizzati o sui quali sono state eseguite opere per renderli edificabili
-terreni edificabili;
-terreni agricoli (i terreni che non rientrano in nessuna delle due precedenti tipologie).
Partecipazioni
Possono essere rivalutate le partecipazioni la cui cessione produce redditi diversi di natura finanziaria, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettere c) e c-bis) del Tuir e non redditi d’impresa.

Possono quindi essere oggetto di rivalutazione:
-le partecipazioni rappresentate da titoli azionari (azioni);
-le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quote di S.r.l. o di società di persone);
-i diritti o i titoli, non quotati nei mercati regolamentati, attraverso i quali possono essere acquisite le già menzionate partecipazioni (option, warrant, obbligazioni
convertibili in azioni).

La legge di bilancio 2023 ha esteso la rivalutazione anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentatio sistemi multilaterali di negoziazione. Tale possibilità è stata confermata anche dalla legge di bilancio 2024.
La rivalutazione può riguardare partecipazioni sia qualificate che non qualificate e può avvenire anche solo in relazione a una parte della partecipazione.
Si ricorda che una partecipazione non negoziata nei mercati regolamentati è qualificata se si verifica anche solo una delle seguenti condizioni:
-la partecipazione rappresenta più del 25% del capitale o del patrimonio della società partecipata;
-la partecipazione rappresenta più del 20% dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria.

BENEFICIO DELLA RIVALUTAZIONE

Le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni e partecipazioni sono calcolate come differenza tra corrispettivo di vendita e costo o valore d’acquisto:

Tassazione della plusvalenza in assenza di rivalutazione
Aliquota x Plusvalenza = Aliquota x (Corrispettivo di vendita – Costo d’acquisto)

La disposizione agevolativa della rivalutazione consente di calcolare la plusvalenza derivante dalla cessione di terreni e partecipazioni, posseduti alla data del 1° gennaio 2024, assumendo in luogo del costo di acquisto, il valore rideterminato in base a una perizia di stima.
La legge di bilancio 2024 ha confermato la rivalutazione anche alle partecipazioni quotate. In tal caso, per la determinazione della plusvalenza, in luogo del costo/valore di acquisto può essere assunto il valore normale13 e assoggettarlo ad imposta sostitutiva del 16%.

In tale situazione, non è necessaria la redazione di una perizia giurata di stima in quanto il valore dei titoli/quote/diritti quotati in un mercato regolamentato è un valore reso pubblico dal mercato.

A tal fine, il contribuente predispone e conserva un apposito prospetto nel quale sono indicati per ciascun titolo, quota o diritto il cui costo o valore di acquisto è stato “rideterminato”, i prezzi rilevati nel relativo mercato o sistema multilaterale di negoziazione nel mese di dicembre 2023, nonché la relativa media aritmetica.
Tale prospetto dovrà essere esibito o trasmesso, su richiesta, all’Agenzia delle entrate, da parte del contribuente in caso di applicazione del regime “dichiarativo”.
Nel caso di opzione per l’applicazione del regime “amministrato”, il contribuente comunica all’intermediario che si è avvalso della rideterminazione, fornendo il predetto prospetto unitamente alla documentazione attestante il versamento dell’intero importo (o della prima rata) dell’imposta sostitutiva nella misura del 16%.
Per ulteriori approfondimenti relativi alla rideterminazione del costo o valore di acquisto di partecipazioni quotate si rinvia alla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 26 giugno 2023, n. 16, paragrafo 2.
Per effetto della rivalutazione si ha quindi il beneficio di assoggettare a tassazione una minore plusvalenza.

Il riconoscimento di tale rivalutazione è però subordinato al pagamento di un’imposta sostitutiva del 16% sul valore rideterminato per effetto della stima:

Tassazione della plusvalenza in presenza di rivalutazione
Aliquota x Plusvalenza = Aliquota x (Corrispettivo di vendita – Valore di perizia)
Imposta sostitutiva = 16% x Valore di perizia

Il contribuente, nella prospettiva di una cessione di terreno o partecipazione, verificherà se gli conviene rivalutare o meno confrontando il carico fiscale sopportato in assenza di rivalutazione (tassazione su plusvalenza maggiore) con il carico fiscale sopportato in presenza di rivalutazione (tassazione su plusvalenza minore ma con pagamento di imposta sostitutiva).

PERIZIA DI STIMA

Il regime della rivalutazione consente di calcolare la plusvalenza derivante dalla cessione del bene (terreno o partecipazione), considerando al posto del costo d’acquisto il valore del bene al 1° gennaio 2024.
Tale valore deve essere determinato mediante un’apposita relazione di stima redatta e asseverata con giuramento (presso un notaio, il tribunale o il giudice di pace). Alla perizia si applica la disciplina di cui all’art. 64 C.P.C., che attribuisce una responsabilità penale al professionista che incorra in colpa grave, e la disposizione antielusiva di cui all’art. 37-bis, comma 3 lett. f), del D.P.R. 600/1973.
La perizia deve riguardare il valore del bene alla data del 1° gennaio 2024. Sono pertanto inutilizzabili le perizie eventualmente redatte prima di tale data, in occasione di precedenti edizioni della medesima agevolazione o per finalità non fiscali.

Soggetti abilitati – Terreni
Sono abilitati alla redazione e al giuramento della perizia di stima i seguenti soggetti dell’area tecnica:
-iscritti all’albo di una delle seguenti categorie professionali: ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali con specializzazione edile;
-iscritti al ruolo dei periti e degli esperti tenuto presso le camere di commercio ai sensi dell’art. 32, R.D. 2011/193418.

Soggetti abilitati – Partecipazioni
Sono abilitati alla redazione e al giuramento della perizia di stima i seguenti professionisti di area economico-contabile:
-iscritti all’albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili;
-iscritti nell’elenco dei revisori contabili;
-iscritti al ruolo dei periti e degli esperti tenuto presso le camere di commercio ai sensi dell’art. 32, R.D. 2011/1934.

La perizia deve essere redatta e asseverata con giuramento entro il 30 giugno 2024.

IMPOSTA SOSTITUTIVA

Per poter beneficiare della rivalutazione, il contribuente è tenuto a versare, entro il 30 giugno 2024, un’imposta sostitutiva calcolata sul valore di perizia, con aliquota del 16% per i terreni e per le partecipazioni. L’imposta sostitutiva deve essere versata con modello F24 con possibilità di compensare l’importo dovuto a titolo d’imposta, in tutto o in parte, con crediti fiscali e contributivi.
Nel modello F24, il contribuente utilizza i codici tributo di seguito riportati indicando nel mod. F24 come anno di riferimento “2024” (l’anno di possesso del bene rivalutato).
– “8055” –> per la rivalutazione delle partecipazioni;
– “8057” –> per la rivalutazione delle partecipazioni quotate;
– “8056” –> per la rivalutazione dei terreni.

Il versamento può essere effettuato:
-in unica soluzione entro il 30 giugno 2024 oppure
-in tre rate annuali di pari importo:
-la prima rata entro il 30 giugno 2024;
-la seconda rata entro il 30 giugno 2025 con interessi del 3% annui;
-la terza rata entro il 30 giugno 2026 con interessi del 3% annui.