OBBLIGATORI I DATI CATASTALI NELLE LOCAZIONI BREVI

Nella Certificazione Unica 2022 vi sono alcune novità anche con riferimento alle locazioni brevi. Nella sezione “Certificazione redditi – Locazioni brevi”, vanno inserite, per la prima volta quest’anno, i riferimenti ai dati catastali degli immobili oggetto di locazione.
Inoltre, nelle istruzioni trova spazio la precisazione relativa al fatto che, in forza dell’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021 (L. 178/2020), con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, si presume la natura imprenditoriale in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo di imposta.

Le “locazioni brevi” sono i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Anche il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto, che fa parte delle locazioni ad uso transitorio. Si caratterizza infatti per la durata limitata e per la possibilità per i genitori dello studente di garantire per il pagamento del canone. Il proprietario di casa ha la possibilità di redigere un contratto separato per ogni studente, al fine di gestire al meglio il tour-over durante l’anno.

Si tratta, quindi, di contratti di locazione caratterizzati dalla durata limitata e dall’estraneità all’attività imprenditoriale, pur in presenza di limitate prestazioni accessorie (fornitura biancheria e pulizia dei locali), con connessa possibilità di accedere alla cedolare secca.

Nel caso in cui gli intermediari incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero intervengano nel pagamento dei relativi canoni o corrispettivi, scatta, per loro, l’obbligo di operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21%, che va poi versata all’Erario. L’intermediario deve, inoltre, provvedere alla certificazione della ritenuta al locatore mediante la Certificazione Unica ex art. 4 del DPR 322/98.

A tale scopo serve la sezione “Certificazione redditi – Locazioni brevi” della Certificazione Unica 2022, in cui vengono, per l’appunto, indicate le locazioni brevi per le quali è stata operata la ritenuta del 21%. La ritenuta:
– in presenza di opzione per la cedolare secca, si intende operata a titolo di imposta sostitutiva;
– ove non sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, si intende operata a titolo di acconto delle imposte sui redditi dovute.

Fino allo scorso anno, l’identificazione, nella Certificazione Unica, dell’immobile oggetto di locazione breve, era affidata all’indicazione dell’indirizzo dell’immobile locato. Per la prima volta, invece, nella sezione “Certificazione redditi – Locazioni brevi” della Certificazione Unica 2022, sono stati inseriti, nei punti da 14 a 18, gli spazi in cui indicare anche i dati catastali (sezione, foglio, particella, subalterno) degli immobili. Le istruzioni, in proposito, stabiliscono che “da quest’anno è necessario fornire i dati catastali dell’immobile locato nei punti da 14 a 18”, ma, poi, precisano che, “con riferimento alla presente Certificazione Unica l’indicazione di tali dati è facoltativa”.

La richiesta dei dati catastali non sembra trovare riscontro in una disposizione normativa, quanto, piuttosto, nella necessità di agevolare l’Amministrazione finanziaria nell’incrocio dei dati per finalità di controllo. La facoltatività dell’indicazione nella Certificazione 2022 è invece dettata dall’esigenza di prevedere un “regime transitorio” per il nuovo adempimento. La disposizione recepisce espressamente la disposizione recata dall’art. 1 comma 595 della L. 178/2020 (legge di bilancio 2021), l’indicazione, contenuta nelle istruzioni alla Certificazione Unica 2022, secondo cui il regime delle locazioni brevi è compatibile con la “destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta”.

La nuova disposizione ha stabilito la presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi stabilendo che, dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore destina a tal fine più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata tale soglia, non potrà applicarsi la disciplina delle locazioni brevi, né, conseguentemente, la cedolare secca, e la locazione si presume “imprenditoriale” ex art. 2082 c.c. a prescindere dai servizi accessori e dalla “professionalità” del locatore.

E’ prevista una fase transitoria per quanto riguarda l’indicazione dei dati catastali: l’adempimento è obbligatorio a decorrere dai contratti stipulati nel 2023.