LE RESPONSABILITÀ DELL’AGENZIA IMMOBILIARE NEGLI ATTI DI VENDITA
Quando si compra casa, capita spesso di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, in modo che possa fare da tramite all’acquisto con il venditore. Ovviamente, l’agenzia immobiliare avrà diritto ad una parcella per procedere all’intermediazione.
Ma cosa accade se, dopo l’acquisto, ci si accorge che sul fabbricato grava un abuso edilizio? L’agenzia immobiliare ha diritto anche in questo caso a ricevere la sua retribuzione?
Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ricordato quali sono le responsabilità dell’agenzia nell’acquisto di un immobile. L’agente immobiliare ha l’onere secondo la Suprema Corte di comunicare i fatti conoscibili con la comune diligenza. L’agente immobiliare che non comunica al promissario acquirente l’esistenza di abusi edilizi sull’immobile oggetto di compravendita perde il diritto alla provvigione, secondo la Sentenza n. 784 del 16 gennaio 2020. .
In particolare, secondo i giudici supremi, tra gli obblighi dell’agente c’è quello di informare il cliente di tutte le caratteristiche dell’immobile visionato e da lui mediato. Egli, perciò, deve prima informarsi se sussistono abusi edilizi, ma non anche se sono in atto pignoramenti o se sono state iscritte ipoteche. La violazione di tali obblighi informativi comporta una responsabilità professionale con conseguente perdita del diritto alla provvigione. Né rileva il fatto che il mediatore non sia stato messo al corrente, dal venditore, di tali circostanze.
OBBLIGO DI ACQUISIRE INFORMAZIONI E DOCUMENTI
È, infatti, suo obbligo acquisire informazioni e documenti dal catasto e dai Registri Immobiliari per verificare le condizioni effettive in cui si trova la casa messa in vendita.
Il mediatore, sottolinea la Cassazione, è tenuto a comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta dal tipo di prestazione. Risultato: l’agenzia immobiliare non va pagata se non comunica all’acquirente che la casa è interessata da abusi edilizi. L’agenzia è quindi obbligata a consultare tutti i documenti presenti nel Catasto, il Comune, il Genio Civile e nei Registri Immobiliari, per verificare tutte le informazioni relative al fabbricato in questione.
Ma non è finita qui, perché l’acquirente potrà agire non solo contro l’agenzia immobiliare, ma anche contro lo stesso proprietario dell’immobile. Che, come l’agenzia, ha taciuto riguardo all’abuso edilizio pendente sul fabbricato.
Innanzitutto, l’acquirente può esercitare il suo diritto di recesso dall’atto di vendita, se non ha ancora firmato il compromesso. Se invece ciò è già avvenuto, il soggetto avrà diritto a richiedere la sanatoria o la demolizione dell’abuso edilizio, con spese a carico del proprietario venditore. Se, al momento della firma dell’atto finale, il venditore non ha ancora provveduto a sanare o demolire l’abuso, l’acquirente è tenuto a non firmare il contratto. Inoltre, potrà richiedere il risarcimento danni al venditore, e anche il rimborso di tutti gli anticipi versati.
