LA NUOVA NOZIONE DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA SECONDO IL TAR: COSA CAMBIA PER I PROGETTISTI
La sentenza del TAR Milano – Sezione II, n.3495 1° luglio 2026 introduce un contributo interpretativo di particolare rilievo per la pratica edilizia, ridefinendo con maggiore precisione il perimetro applicativo della ristrutturazione edilizia e il suo rapporto con la nuova costruzione. L’intervento del Tribunale si inserisce nel quadro evolutivo successivo al DL 76/2020 – “Semplificazioni”, chiarendo alcuni nodi che negli ultimi anni hanno generato incertezza tra operatori, amministrazioni e progettisti.
Ristrutturazione edilizia e nuova costruzione: la linea di confine
Il TAR evidenzia che la ristrutturazione edilizia, pur ampliata dal legislatore, non può essere considerata una categoria omnicomprensiva. Non ogni intervento che si fonda su un preesistente può essere qualificato come ristrutturazione: ciò che conta è l’effetto complessivo sull’organismo edilizio e sull’assetto urbanistico.
Il Tribunale chiarisce che la qualificazione dell’intervento non può basarsi esclusivamente su elementi materiali come:
- la presenza di parti preesistenti;
- la continuità del sedime;
- la ricostruzione fedele di volumi o sagome.
Occorre invece verificare se l’opera mantenga la riconoscibilità dell’edificio originario oppure generi una nuova configurazione edilizia e urbanistica.
Quando la ristrutturazione diventa nuova costruzione
La sentenza introduce un criterio sostanziale: se la trasformazione supera la soglia della mera sostituzione edilizia e si avvicina alla logica della nuova edificazione, l’intervento ricade nella categoria della nuova costruzione.
In tali casi:
- si applicano integralmente gli strumenti urbanistici vigenti;
- può rendersi necessaria la pianificazione attuativa, anche se l’intervento era stato inizialmente qualificato come ristrutturazione.
Il TAR richiama quindi l’attenzione sul concetto di impatto urbanistico, che diventa decisivo per distinguere tra le due categorie.
Implicazioni operative per Comuni e professionisti
La pronuncia ha un impatto diretto sulla gestione delle pratiche edilizie:
- restituisce centralità al rapporto tra intervento edilizio e assetto urbanistico;
- invita le amministrazioni a una valutazione sostanziale, non meramente formale;
- fornisce ai tecnici un riferimento chiaro nei casi complessi che prevedono:
- demolizioni e ricostruzioni;
- incrementi volumetrici;
- modifiche tipologiche significative;
- trasformazioni morfologiche che incidono sul carico urbanistico.
La decisione contribuisce a ridurre le ambiguità interpretative e offre un quadro più solido per la corretta impostazione degli interventi edilizi, soprattutto in contesti urbani consolidati o in aree soggette a regole di trasformazione stringenti.
