IMMOBILI DI LUSSO E CALCOLO AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: LA SENTENZA
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2503/2025, ha ribadito che le agevolazioni fiscali “prima casa” non spettano agli immobili di lusso, chiarendo il criterio di calcolo della superficie utile complessiva. Nello specifico, ha stabilito che il piano interrato, se accessibile tramite scala interna e destinato a locali di servizio come lavanderie o guardaroba, deve essere incluso nel computo, contribuendo alla valutazione dell’immobile come “di lusso”.
Il caso esaminato
La vicenda trae origine da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di due contribuenti di Bergamo. L’ufficio aveva revocato l’agevolazione fiscale dell’Iva ridotta al 4% sull’acquisto dell’immobile, ritenendo che la superficie utile complessiva superasse il limite di 240 mq previsto dalla normativa in vigore fino al 2014. L’amministrazione aveva considerato anche il piano interrato, l’autorimessa e la soffitta, ritenendo tali spazi parte integrante dell’unità abitativa.
I contribuenti impugnavano l’atto, contestando il metodo di calcolo adottato dall’Agenzia e sostenendo che alcune delle superfici computate non fossero effettivamente utilizzabili ai fini abitativi. In primo grado, il giudice aveva accolto la loro tesi, escludendo dal computo l’autorimessa, la soffitta e il piano interrato, poiché non direttamente collegato alla parte principale dell’abitazione.
Tuttavia, in appello la decisione è stata ribaltata: la Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto corretto il calcolo effettuato dall’Agenzia delle Entrate, includendo nel computo tutti gli ambienti concretamente utilizzabili. I contribuenti hanno quindi presentato ricorso per Cassazione, sostenendo una lettura errata della normativa e un’interpretazione troppo estensiva del concetto di superficie utile complessiva.
Il principio espresso dalla Cassazione
La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d’appello, chiarendo che la superficie utile complessiva deve comprendere tutti gli ambienti effettivamente utilizzabili, indipendentemente dalla loro abitabilità formale. In base all’articolo 6 del decreto ministeriale del 2 agosto 1969, infatti, rientrano nel calcolo le unità immobiliari con una superficie superiore ai 240 mq, escludendo espressamente solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.
Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che il piano interrato, essendo direttamente accessibile tramite una scala interna e destinato a locali di servizio funzionali all’unità abitativa, contribuisse alla valorizzazione dell’immobile e dovesse quindi essere considerato nel computo complessivo. Ha inoltre richiamato precedenti giurisprudenziali che hanno già confermato l’inclusione di spazi accessibili e concretamente utilizzabili, come cantine e soffitte collegate internamente, ai fini della determinazione della superficie utile complessiva (Cass. n. 18480/2016 e n. 1537/2021).
Evoluzione normativa e situazione attuale
La disciplina delle agevolazioni “prima casa” ha subito una modifica sostanziale dal 1° gennaio 2014, con l’entrata in vigore dell’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011. Da questa data, il criterio della superficie utile complessiva non è più rilevante ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali. Le agevolazioni sono ora escluse esclusivamente per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni di pregio), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di valore storico e artistico).
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito l’applicazione della nuova disciplina con la circolare n. 31E/2014, confermando che, per gli atti stipulati dal 2014 in poi, non si fa più riferimento alle caratteristiche dell’immobile come “di lusso” secondo il decreto ministeriale del 1969, ma solo alla sua classificazione catastale.
