IL VENDITORE E’ RESPONSABILE IN CASO DI VENDITA DELLE DIFFORMITA’ DELL’IMMOBILE DALLA LICENZA EDILIZIA: LA SENTENZA

La responsabilità del venditore in caso di vendita di un immobile difforme dalla licenza edilizia dipende da vari fattori, tra cui la conoscenza o la presunzione di conoscenza da parte del venditore riguardo alla difformità.

In generale, il venditore ha l’obbligo di fornire all’acquirente un immobile conforme alle autorizzazioni edilizie vigenti. Se l’immobile risulta difforme dalla licenza edilizia, il venditore potrebbe essere ritenuto responsabile per il danno subito dall’acquirente.

Comunque l’acquirente ha sempre l’onere di dimostrare che l’irregolarità esiste e che il venditore è responsabile. La responsabilità di provare che non vi è alcuna irregolarità ricade sull’acquirente e non sul venditore.

In base all’articolo 1489 del Codice Civile italiano, il venditore di un immobile è responsabile per la vendita di un bene che risulti difforme rispetto ai titoli edilizi che ne hanno permesso la costruzione, a meno che il compratore non abbia avuto effettiva conoscenza dell’esistenza del problema o dell’onere gravante sul bene. La responsabilità del venditore può essere esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto una conoscenza effettiva e diretta del problema, non potendo essere dedotta in modo apodittico (ovvero in modo assoluto o automatico) dalla semplice sottoscrizione delle planimetrie allegate al rogito notarile.

In particolare, nel caso in cui le planimetrie allegate al rogito rappresentino uno stato di fatto conforme a quello effettivo dell’immobile, non si può presumere automaticamente che il compratore avesse effettiva conoscenza del problema. La conformità tra la rappresentazione grafica del bene e la sua effettiva situazione può indurre il compratore a ritenere che non vi siano difformità rispetto ai titoli edilizi.

Di conseguenza, nel caso in cui l’immobile si riveli poi difforme rispetto ai titoli edilizi, il venditore sarà responsabile a meno che il compratore non possa dimostrare di aver effettivamente conosciuto e accettato l’esistenza del problema, indipendentemente dalle planimetrie allegate al rogito.

La difformità può riguardare diverse questioni, come ad esempio:

1. Modifiche strutturali o architettoniche non autorizzate: Se l’immobile è stato oggetto di modifiche che non sono state autorizzate dalle autorità competenti e che quindi violano la licenza edilizia, il venditore potrebbe essere ritenuto responsabile per la mancanza di conformità.
2. Mancanza di conformità agli standard edilizi: Se l’immobile non rispetta gli standard edilizi previsti dalla licenza edilizia, il venditore potrebbe essere considerato responsabile per la difformità.
3. Utilizzo non autorizzato: Se l’immobile viene utilizzato per scopi diversi da quelli per cui è stata rilasciata la licenza edilizia, il venditore potrebbe essere ritenuto responsabile per la violazione della licenza.

La responsabilità del venditore potrebbe variare a seconda delle norme e delle leggi del paese in cui si svolge la transazione immobiliare. In generale, il venditore è tenuto a fornire informazioni corrette e complete sull’immobile che intende vendere. Se il venditore è a conoscenza della difformità e non informa l’acquirente, potrebbe essere ritenuto responsabile per il danno subito dall’acquirente.Tuttavia, se il venditore non era a conoscenza della difformità e non poteva ragionevolmente conoscerla, potrebbe essere esonerato dalla responsabilità. In questi casi, l’acquirente potrebbe avere diritto a un risarcimento per il danno subito, ma la responsabilità potrebbe ricadere su altri soggetti, come ad esempio l’ente che rilascia le autorizzazioni edilizie o il costruttore.

La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 2310 del 14 luglio 2023, ha affermato che, a mente di consolidata giurisprudenza amministrativa, «gli illeciti e/o abusi edilizi sussistano anche quando il potere repressivo si fondi su una legge entrata in vigore successivamente al momento in cui l’abuso è stato realizzato e come, in sede di repressione, sia applicabile il regime sanzionatorio vigente al momento in cui l’amministrazione provvede ad irrogare la sanzione stessa.» (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 14 febbraio 2023 n. 1537).

In conclusione, la responsabilità del venditore in caso di vendita di un immobile difforme dalla licenza edilizia dipende dalla sua conoscenza o presunzione di conoscenza della difformità. Se il venditore era a conoscenza della difformità e non ha informato l’acquirente, potrebbe essere ritenuto responsabile per il danno subito. Tuttavia, se il venditore non era a conoscenza della difformità, potrebbe essere esonerato dalla responsabilità. È importante valutare ogni caso in base alle leggi e alle norme locali.

L’insegnamento che possiamo trarre dalle affermazioni riportate nella Sentenza sopra menzionata è che entrambe le parti coinvolte in una transazione immobiliare devono prestare grande attenzione nella preparazione della vendita. Sia il venditore che il compratore devono fare una ricerca accurata dei documenti che riguardano l’immobile, come la provenienza della proprietà e la conformità della costruzione alle norme edilizie. È fondamentale garantire la regolarità della situazione edilizia e urbanistica dell’immobile per evitare possibili complicazioni legali in futuro. Ciò implica che entrambe le parti devono essere disposte a fornire e richiedere i documenti necessari per verificare la regolarità della situazione.

Tuttavia, è anche importante sottolineare che non vi è nulla che impedisca al compratore di assumersi l’onere della ricerca e della regolarizzazione. Se le parti sono d’accordo, il compratore può prendere in carico la verifica dei documenti e la regolarizzazione dell’immobile.