CONFORMITA’ EDILIZIA E CONFORMITA’ CATASTALE: LE DIFFERENZE E I LIMITI

CONFORMITA’ URBANISTICA

La conformità urbanistica  certifica l’esatta corrispondenza tra il progetto depositato per il rilascio del titolo edilizio, e lo stato di fatto (ciò quello effettivamente realizzato). Questa rispondenza attesta, che lo stato di fatto e la destinazione d’uso dell’immobile siano corrispondenti ai titoli abilitativi (CILA, SCIA, Permesso di costruire, ecc.) depositati presso lo sportello tecnico per l’edilizia presente in ogni Comune.
Ne deriva che il concetto di conformità urbanistica della costruzione effettivamente realizzata secondo il progetto assentito ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d’uso dell’immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all’area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale.
Lo “stato legittimo” di un immobile o di una unità immobiliare, quindi, è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Il certificato di conformità urbanistica è necessario:

• Nelle compravendite: prima di acquistare o vendere un immobile è necessario verificare se ci sono delle difformità o degli abusi e se questi sono sanabili o insanabili. Nel primo caso ricordiamoci che è il venditore che deve farsi carico degli adempimenti e delle spese necessarie. Nel secondo caso l’immobile non può essere venduto.
• Per richiedere un mutuo;
• In caso di interventi edilizi (es. ristrutturazioni);
• Per poter usufruire dei bonus e delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia, miglioramento termico e sismico e tutti i casi in cui è possibile richiederli.

Un tecnico è chiamato ad opportune verifiche prima di certificare la conformità urbanistica, esponendosi laddove questo non dovesse essere corretto alla responsabilità civile con il relativo risarcimento del danno nei confronti del proprietario o dell’acquirente. Ad esempio l’omissione di una pratica di condono, in un trasferimento espone un acquirente a dover pagare oblazioni non considerate durante l’acquisizione del bene e di acquisire un immobile di fatto avente certe caratteristiche, ben diverse dal progetto iniziale autorizzato.

Attraverso un confronto dello stato di fatto (realizzato) con il progetto depositato (progetto assentito) si può andare a verificare la conformità urbanistica dell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile sia stato realizzato difformemente rispetto al progetto depositato, oppure successivamente sono state fatte delle modifiche non autorizzate, non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

La Conformità edilizia è spesso confusa con la conformità urbanistica, certifica che il solo stato di fatto dell’immobile sia corrispondente ai titoli abilitativi (CILA, SCIA, Permesso di costruire, ecc.) depositati presso lo sportello tecnico per l’edilizia presente in ogni Comune.
Per esempio, un sottotetto utilizzato come abitazione è conforme dal punto di vista edilizio ma non da quello urbanistico (destinazione d’uso difforme)

Ci sono diversi casi in cui l’immobile può non avere i requisiti per il rilascio del certificato di conformità urbanistica, vediamoli:

• L’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio. In questo caso si può rimediare solo con un condono, o con il rilascio del permesso di costruire in sanatoria;
• Modifiche interne. Rientrano in questo caso lo spostamento di tramezzature interne, il cambiamento nella disposizione delle stanze, unione di ambienti;
• Modifiche esterne o cambi di volumetria, ad esempio chiusura di un balcone per la realizzazione di una veranda, l’apertura di una finestra o di una porta, un cambio di destinazione d’uso, frazionamenti etc…senza titolo edilizio.

CONFORMITA’ CATASTALE

Certifica che lo stato di fatto (ovvero lo stato dei luoghi dell’immobile) sia esattamente uguale alla piantina depositata al Catasto fabbricati.
L’accatastamento di un immobile ha quindi solo valore ai fini fiscali e non costituisce uno strumento idoneo – al di là di un mero valore indiziario – per evidenziare la destinazione d’uso di singole porzioni immobiliari e la regolarità urbanistico-edilizia.
Le informazioni catastali o altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, ecc.) assumono rilievo solamente per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio o, nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Il Catasto non è probatorio, e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell’immobile. Il Catasto ha scopi fiscali, che  consistono nel determinare il reddito imponibile dei terreni e dei fabbricati ai fini delle imposte dirette e indirette.

Può accadere che vi sia conformità urbanistica ma non catastale o viceversa.