CEDOLARE SECCA: CHI NE HA DIRITTO E LE ALIQUOTE AGGIORNATE

L’aliquota del 10% si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non di lusso, mentre l’aliquota del 21% si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di lusso.

La cedolare secca ha vantaggi e svantaggi per entrambe le parti coinvolte nel contratto di locazione. Per il proprietario dell’immobile, l’applicazione della cedolare secca può semplificare la gestione fiscale e ridurre la pressione fiscale complessiva. Inoltre, non sono dovute le addizionali regionali e comunali all’IRPEF. Tuttavia, la scelta della cedolare secca comporta l’impossibilità di dedurre le spese sostenute per l’immobile.

Per il locatario, l’applicazione della cedolare secca può comportare un beneficio economico, in quanto l’aliquota ridotta potrebbe tradursi in un canone di locazione più basso rispetto a quello che si dovrebbe pagare in base all’aliquota ordinaria dell’IRPEF. Tuttavia, il locatario potrebbe non poter usufruire delle detrazioni fiscali previste per l’affitto nell’ambito dell’IRPEF.

È importante sottolineare che la scelta di aderire alla cedolare secca deve essere fatta dal proprietario dell’immobile e comunicata al locatario prima della stipula del contratto di locazione. Inoltre, una volta scelta l’opzione della cedolare secca, questa sarà applicata per l’intera durata del contratto, salvo revoca anticipata da parte del proprietario.

I contratti di locazione gestiti con cedolare secca sono anche esenti dal pagamento dell’imposta di registro e da quella di bollo dovute per registrazione, risoluzione o proroghe dei contratti stessi, mentre non rimane l’obbligo di imposta di registro per l’eventuale cessione.

Possono accedere al regime agevolativo della cedolare secca i locatori persone fisiche private:

• che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni;
• proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile.

Si può optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro, se sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca: per quali immobili si può applicare

Si può applicare la cedolare secca agli immobili:

• ad uso abitativo, categoria catastale da A/1 ad A/11 escluso A/10 (uffici o studi privati) e alle relative pertinenze;
• su cui sia stato stipulato un contratto di locazione con finalità abitativa.

Dal primo gennaio 2021, la cedolare secca al 21% per gli affitti brevi (di durata inferiore a 30 giorni) di immobili situati in Italia e locati fuori dall’esercizio di impresa, si può applicare ad un massimo di quattro appartamenti per periodo d’imposta. In questo caso l’opzione si esercita nel modello Redditi dell’anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.

La Legge di Bilancio non ha più prorogato negli ultimi anni la cedolare secca per gli immobili commerciali (categoria catastale C/1). Una possibilità che invece, ricordiamo, aveva previsto la Legge di Bilancio 2019, stabilendo un’aliquota al 21% fino al 31 dicembre 2019.

Nella Legge di Bilancio 2024 potrebbe tornare la cedolare secca per immobili d’impresa.

Cedolare secca sugli affitti: quando conviene

La convenienza della cedolare secca, rispetto al regime IRPEF, va calcolata caso per caso, tenendo conto del fatto che in caso di cedolare secca:

• si rinuncia a chiedere, per l’intera durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, compresa la variazione accertata dall’ISTAT;
• in fase di dichiarazione dei redditi la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato annualmente, mentre il canone annuo di locazione senza cedolare secca, ovvero in regime IRPEF, viene dichiarato al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede (al 95% nel caso di contratti a canone libero);
• il reddito totale su cui calcolare l’ISEE implicherà un valore più alto (reddito personale + 100% del reddito da locazione), rispetto all’applicazione del regime IRPEF (reddito personale +il 95% o 66,5% del reddito da locazione);
• sul reddito assoggettato a cedolare non è possibile fruire di deduzioni e detrazioni.