CONDOMINIO: COME RECUPERARE LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE DA CHI NON LE HA PAGATE

L’amministratore ti ha consegnato la bolletta con le spese di condominio da pagare per l’ultimo trimestre. A far lievitare l’importo rispetto al solito sono però le spese per la ristrutturazione del palazzo approvate dall’assemblea straordinaria. Tu non hai partecipato all’ultima riunione di condominio, ma la somma che ti viene chiesta ti sembra comunque spropositata. Come mai, per i lavori, è stata scelta una ditta e un preventivo così costoso? Quale controllo è stato fatto sul riparto dei millesimi? Tutto ciò getta molte ombre sulla legittimità della richiesta e decidi di contestarla. L’amministratore però ti ha fatto sapere che, se non onorerai i tuoi obblighi, agirà nei tuoi confronti. Qui sorge il tuo legittimo quesito legale: che succede se non pago le spese per la ristrutturazione del palazzo? Cercheremo di darti, qui di seguito, le principali risposte a tutti i tuoi quesiti.

Come contestare le spese di ristrutturazione del palazzo?

La prima cosa che devi sapere è che, se intendi contestare la decisione dell’assemblea di avviare i lavori di ristrutturazione, non puoi muoverti solo quando l’amministratore ti chiede il pagamento. Devi farlo molto prima. In particolare devi impugnare, entro 30 giorni, davanti al giudice, la delibera con la relativa decisione (leggi Come impugnare la delibera condominiale). Peraltro, prima del ricorso, devi avviare un tentativo di conciliazione. Lo devi fare davanti a un organismo di mediazione, anticipando le relative spese. Se fai decorrere questi 30 giorni non puoi più contestare la richiesta di pagamento, con tutte le conseguenze che a breve ti illustreremo in caso di morosità.

Da quando decorrono i 30 giorni per contestare l’assemblea?

I 30 giorni per contestare la decisione dell’assemblea decorrono dalla data della riunione di condominio. Ma se non hai partecipato (neanche su delega), allora i 30 giorni decorrono dal giorno in cui l’amministratore ti ha comunicato il verbale. Questa comunicazione deve avvenire con raccomandata. Se quando è arrivato il postino non eri a casa, i 30 giorni decorrono ugualmente dal momento in cui ti è stato immesso nella cassetta delle lettere l’avviso di deposito della raccomandata (questo è l’ultimo importante chiarimento della Cassazione).

Che succede se non contesto la decisione e non pago?

Vediamo ora gli strumenti che ha il condominio per costringerti a pagare le spese per la ristrutturazione del palazzo. Si tratta degli stessi mezzi che vengono utilizzati nel caso in cui non versi i normali oneri della gestione ordinaria.

Diffida

La prima cosa che farà l’amministratore è inviarti una lettera di diffida in cui ti intima il pagamento e ti mette in mora, assegnandoti un termine ultimo per adempiere.

Decreto ingiuntivo

Se non paghi, l’amministratore può nominare un avvocato che agisca contro di te. Lo può fare senza bisogno di chiedere prima il consenso all’assemblea; anche la scelta del legale ricade sull’amministratore. Nel momento in cui il ricorso viene depositato in tribunale tu non vieni informato di ciò, né c’è modo di avere tale informazione in altri modi (a meno che non te lo dica lo stesso amministratore). Lo saprai solo dopo che il giudice ha firmato l’ingiunzione. Difatti il provvedimento ti verrà notificato a casa con l’ufficiale giudiziario o col postino. Non serve rifiutarsi di ricevere la posta, perché in tal caso l’atto giudiziario si considera ugualmente conosciuto.

Pignoramento

In materia condominiale i decreti ingiuntivi sono di norma «provvisoriamente esecutivi». Che significa? Di norma, prima del pignoramento, il creditore deve aspettare 40 giorni per dare tempo al debitore di pagare. Invece, se il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo, il creditore – in questo caso il condominio – può avviare il pignoramento anche il giorno dopo la notifica del decreto. Resta comunque salva, per il debitore, la possibilità di opporsi entro 40 giorni dal ricevimento dell’ingiunzione; come detto però questa possibilità ti è preclusa se non hai impugnato la decisione dell’assemblea entro 30 giorni.

Quali beni possono essere pignorati?

L’avvocato dell’amministratore è libero di scegliere quali dei tuoi beni pignorare. Se hai uno stipendio o una pensione potrebbe aggredire tali somme nei limiti di un quinto. Se hai un conto potrebbe venirlo a sapere tramite un’apposita richiesta inoltrata all’Agenzia delle Entrate e pignorare il deposito. Se invece non hai nulla, potrebbe pignorarti la casa, anche se l’hai inserita in un fondo patrimoniale. Lo può fare anche per piccole somme. In tal caso, la procedura è piuttosto lunga e costosa e potrai sempre trovare un accordo col condominio, fermo restando che tutte le spese legali e gli interessi intanto maturati sono a carico tuo. Se sulla tua casa c’è già un’ipoteca, come quella della banca, ciò non ti mette al sicuro dal pignoramento, anche se difficilmente il condominio avrà interesse ad avviare la procedura: il fatto che c’è già l’ipoteca, infatti, comporta che il ricavato vada prima a soddisfare il residuo dovuto all’istituto di credito. Vien da sé che se invece il mutuo è quasi estinto, il condominio avrà più possibilità di soddisfarsi sul prezzo ottenuto della vendita all’asta.

Il tuo nome viene dato alla ditta dei lavori

C’è un altro rischio se non paghi le spese di ristrutturazione del palazzo. Se anche il condominio non ha i soldi per pagare la ditta, il tuo nome verrà dato al creditore affinché sia lui ad agire nei tuoi confronti. Questa possibilità è ormai remota perché, con una recente riforma, prima di avviare il contratto di appalto, l’amministratore è tenuto a costituire un fondo preventivo con cui pagare i lavori, di volta in volta, a stati di avanzamento d’opera.

Tratto da La legge è uguale per tutti