AL COMODATARIO NESSUN RIMBORSO PER LA RISTRUTTURAZIONE

Il comodato non è la locazione, soprattutto quando si tratta di rimborsare spese sostenute da chi usava l’immobile per renderlo abitabile. Nel caso del comodato, esiste solo una singola norma, molto sintetica e suscettibile di diverse interpretazioni: il codice civile [Art.1808] stabilisce, in particolare, che il comodatario (colui cioè che prende in prestito l’immobile) non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della casa. Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano «necessarie» e «urgenti».

Cosa significa? La Suprema Corte ha dato a questa disposizione una interpretazione molto restrittiva, escludendo la possibilità, per il comodatario, di ricevere – al pari invece dell’affittuario – un indennizzo per i lavori di manutenzione straordinaria fatti (con o senza il permesso del proprietario) per migliorare l’abitabilità dell’appartamento, ma privi dei caratteri di necessità e urgenza.

La questione è stata analizzata dalla Cassazione nell’ordinanza 15699/2018.

Il comodante, sottolinea la Corte, non ha un obbligo di consegnare la cosa «in buono stato di manutenzione» e mantenerla successivamente «in stato da servire all’uso convenuto» come invece prevede la legge per il caso di locazione. Il comodante «consegna la cosa nello stato in cui si trova, buono o cattivo che sia, e non è in alcun modo tenuto a far sì che la cosa consegnata sia idonea all’uso cui il comodatario intenda destinarla; al contrario, detto uso è contemplato dalla norma quale limite imposto al godimento del comodatario e non quale parametro cui rapportare l’idoneità della cosa».

Il comodante non ha quindi l’obbligo di effettuare la manutenzione straordinaria sull’appartamento dato in comodato, a meno che abbia assunto una precisa obbligazione in tal senso (cosa che non era avvenuta nel caso affrontato). In pratica è come se il proprietario dicesse al momento della consegna delle chiavi: «Ti dò l’appartamento così com’è: prendere o lasciare. Tuttavia, se lo prendi e lo migliori lo fai solo nel tuo esclusivo interesse e non puoi dopo pretendere da me un rimborso.  

Un immobile era stato ceduto in comodato ma risultato, secondo il Tribunale di Benevento, in pessimo stato di conservazione per cui era stato impossibile utilizzarlo né concederlo in locazione. Per questo i comodatari avevano speso oltre 131mila euro per ristrutturarlo.

Per questo, secondo il Tribunale, il comodante avrebbe dovuto rimborsare la somma al comodatario, in quanto «gravato da specifici obblighi contrattuali, riconducibili al suo impegno contrattuale finalizzato all’attribuzione del godimento di un bene immune da alterazioni materiali ed idoneo all’uso concordato».