AFFITTARE UN IMMOBILE USO ABITATIVO: LA TASSAZIONE CANONI LOCAZIONE

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Se hai un immobile ad uso abitativo e hai deciso di concederlo in locazione dovrai, in sede di dichiarazione annuale, assoggettare a tassazione il canone annuale riscosso. E’ opportuno, pertanto, in sede di registrazione del contratto di locazione, valutare attentamente il tipo di tassazione da applicare. Il reddito derivante da un immobile locato può essere assoggettato a due tipi di regime fiscale: tassazione ordinaria oppure cedolare secca.

Una legittima domanda può essere: se affitto una casa a 500 euro quanto pago di tasse? Prima di rispondere è opportuno illustrare le principali differenze tra i due tipi di regimi citati poc’anzi.

La registrazione di un contratto di locazione

La registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo è obbligatoria tranne nei casi in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza e può essere richiesta dal locatore o dal conduttore dell’immobile anche tramite intermediario o delegato. La richiesta di registrazione deve essere essere effettuata compilando il modello RLI in cui sono riportati i dati contenuti nel contratto di locazione.https://a561b7b1000670b69f5541220df6afdb.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html

Le imposte da pagare

Per la registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo sono dovute:

  • l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste;
  • l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se decidi di stipulare un contratto pluriennale, puoi scegliere di pagare l’imposta di registro:
    • in un’unica soluzione, per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo). In questo caso, l’imposta da versare non può essere inferiore a 67 euro;
    • annualmente (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. In questo caso, l’imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Puoi registrare il contratto di locazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, in tal caso, occorre presentare:

  • la richiesta di registrazione effettuata sul modello RLI;
  • almeno 2 originali del contratto da registrare;
  • l’attesatzione di pagamento dell’ imposta di registro;
  • le marche da bollo.

Se sei abilitato a Fisconline o Entratel, puoi registrare il contratto anche telematicamente utilizzandol’applicazione “contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”, messa a disposizione dell’ Agenzia delle Entrate.

Con RLI (software e web) puoi registrare il contratto di locazione allegando la copia sottoscritta dalle parti e pagare, contestualmente, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’applicazione, infatti, calcola automaticamente le imposte da versare e richiede l’indicazione degli estremi del conto corrente acceso presso una delle banche convenzionate.

La tassazione del reddito da locazione

Le modalità di tassazione degli immobili oggetto di locazione varia a seconda si tratti di:

  • fabbricati locatati a tassazione ordinaria;
  • fabbricati locati a cedolare secca.

Con il regime della tassazione ordinaria il reddito derivante dell’affitto dell’immobile sarà, in sede di dichiarazione dei redditi, sommato agli altri redditi eventualmente percepiti nel corso dell’anno. Al totale complessivo di tali redditi, si applicherà l’aliquota Irpef e le relative addizionali, sia comunali che regionali. L’aliquota Irpef sarà variabile in base al livello complessivo di reddito percepito. L’Irpef infatti, è un’imposta progressiva ad aliquote crescenti. Ciò vuol dire che il reddito complessivo percepito  viene suddiviso in scaglioni e a ciascuno viene applicata una diversa aliquota. L’ imposta comunale e regionale varieranno in base alla aliquota deliberata del Comune o dalla  Regione in cui il contribuente ha il domicilio fiscale. Il vantaggio della tassazione ordinaria è che il contribuente ha la possibilità di dedurre dal reddito complessivo eventuali oneri deducibili riducendo la base imponibile su cui calcolare l’Irpef e le relative addizionali o portare in detrazione dall’Irpef lorda calcolata, eventuli spese abbattedo l’imposta, a differenza di ciò che invece accade con la cedolare secca.

La cedolare secca

I contratti sotto cedolare secca non scontano l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Pertanto il locatore non dovrà sostenere alcuna spesa in fase di registrazione del contratto e nei successivi adempimenti. Spese che invece saranno sostenute nel caso in cui non si opti per la cedoalre secca. L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata, con il Modello RLI, alla registrazione del contratto o nelle annualità successive. L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga. Il contratto può essere registrato presso gli uffici dell’ Agenzia delle Entrate o  attraverso i canali telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.

Immobili assoggettati alla cedolare secca

Fino al 31/12/2018, ossia prima dell’intervento della Manovra di Bilancio 2019, l’opzione per la cedolare secca poteva essere esercitata solo per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Dal 2019, sono state introdotte delle novità: la cedolare secca è ammessa anche alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie, al netto delle pertinenze, fino a 600 mq e alle relative pertinenze purché locate congiuntamente al C/1. Per categoria catastale C/1 si intendono negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti.

Pertanto, l’opzione per la cedolare secca non si applica a tutti gli immobili non abitativi, ma solo a quelli destinati ad attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati (categoria A/10). L’ agevolazione è estesa alle relative pertinenze (purché locate congiuntamente al C/1), che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte).

La novità della cedolare secca per i locali commerciali (C1) si applica ai contratti di locazione stipulati dal 1° gennaio 2019. Tuttavia, la legge stabilisce che il regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Tassazione della cedolare secca

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali comunali e regionali. Il canone di locazione percepito dal locatore, dunque, non è soggetto ad Irpef e relative addizionali, ma è soggetto ad “imposta sostitutiva” la quale è determinata applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote:

  • 21% (è quella applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca);
  • 10% per i contratti a canone concordato stipulati, in pratica, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri Comuni capoluogo di provincia. Il regime della cedolare secca non prevede la possibilità di fruire di deduzioni e detrazioni fiscali in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi a differenza invece, del regime ordinario  e ciò, in alcuni casi, può essere motivo di non convenienza dell’accesso al regime.

Se il reddito da locazione risulta essere l’unico reddito percepito e si hanno detrazioni per figli o coniuge a carico è opportuno non optare per la cedolare.

Se affitto una casa a 500 euro quanto pago di tasse?

Supponiamo di affittare una casa ad euro 500,00 di non avere altri redditi e di avere spese detraibili per euro 400,00. Il canone annuale percepito su cui calcolare le imposte sarà pari a euro 6000,00.

Ipotesi tassazione ordinaria

Ai fini dell’individuazione e determinazione del reddito imponibile, è necessario determinare il c.d. «reddito effettivo» che è dato dal canone di locazione risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente:

  • del 5%;
  • del 25% per Venezia centro isole della Giudecca e di Burano.

Il canone annuale di euro 6.000,00 nel nostro caso è ridotto del 5%.

Reddito imponibile: 6.000,00 x 0,95 = 5.700,00.

Il reddito è compreso tra 0 euro e 15.000 euro. In questo caso l’aliquota IRPEF è del 23%.

Irpef lorda: euro 5.700,00 x 23 % = 1.311,00.

Irpef al netto delle detrazioni: 1.311,00 – 400,00 = 911,00.

L’Irpef netta annuale da pagare, sarà pari a euro 911,00 a cui vanno aggiunte l’ addizonale comunale e regionale. Se se si opta per la tassazione ordinaria, bisogna pagare l’imposta di registro e di bollo in fase di registrazione, proroga e risoluzione del contratto.

Ipotesi tassazione con cedolare secca

Imposta sostitutiva: 6.000,00 x 21% = 1.260,00

Le spese di euro 400,00 sono perse in quanto non detraibili dall’imposta lorda.

Non sono dovute l’addizionale regionale e comunale e neppure l’imposta di registro e di bollo in fase di registrazione, proroga e risoluzione del contratto.

Tratto da: la legge è uguale per tutti

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