ILLEGITTIMITA’ EDILIZIA E DECRETO SALVA CASA: I LIMITI DEGLI INTERVENTI PARZIALI
Provare la regolarità di un immobile tramite interventi edilizi parziali non è possibile, nemmeno alla luce delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa. Ogni modifica strutturale o ampliamento deve essere supportato da un titolo abilitativo specifico, senza il quale il Comune è obbligato a ordinare la demolizione delle opere abusive.
Nuove disposizioni sullo stato legittimo degli immobili
Con l’entrata in vigore della Legge Salva Casa (105/2024, che ha convertito il DL 69/2024), si è ridefinito il concetto di stato legittimo dell’edificio, ora disciplinato dall’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia. Questo stato legittimo si prova mediante:
- Il titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso di costruire).
- Eventuali titoli successivi che abbiano autorizzato interventi edilizi.
- Documentazione catastale o atti pubblici che attestino la regolarità urbanistica dell’edificio.
Interventi parziali e illegittimità edilizia
Un caso emblematico riguarda alcuni proprietari che hanno cercato di dimostrare la legittimità del loro immobile attraverso una serie di titoli edilizi ottenuti nel tempo per interventi parziali (modifiche interne, variazioni d’uso, piccole opere). Tuttavia, il Consiglio di Stato, con la sentenza 4127/2025, ha chiarito che tali titoli non sono sufficienti per dimostrare la conformità dell’intera struttura.
Secondo la normativa vigente, lo stato legittimo di un immobile si dimostra solo con:
- Un titolo edilizio che abbia previsto la costruzione dell’edificio o ne abbia legittimato l’ampliamento.
- Un titolo successivo che abbia disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile, eventualmente integrato da titoli per opere parziali.
Il problema sorge quando un immobile presenta ampliamenti privi di titolo abilitativo. In questi casi, gli interventi parziali eseguiti nel tempo non possono sanare le difformità, né si può aggirare l’obbligo di demolizione richiamando titoli edilizi preesistenti che riguardano solo parti dell’edificio.
Effetti pratici delle nuove regole
La riforma del DL Salva Casa ha confermato alcuni principi fondamentali:
- Non è possibile provare lo stato legittimo di un fabbricato solo con titoli parziali.
- Le modifiche interne o i cambi di destinazione d’uso non sanano abusi volumetrici.
- Un ampliamento non autorizzato non può essere legittimato da documenti catastali o titoli edilizi per altri interventi.
In conclusione, se si intende regolarizzare un immobile, è essenziale ottenere un titolo edilizio che riguardi l’intera struttura e non solo interventi parziali. Il Comune, in caso di abuso, è tenuto a disporre la demolizione senza margini di discrezionalità.
Chiunque voglia effettuare modifiche rilevanti a un immobile deve quindi assicurarsi di avere tutti i titoli necessari, evitando di affidarsi a interventi frammentari che non garantiscono la piena conformità urbanistica.
