Come diventare proprietario di un terreno abbandonato

Se un terreno non viene coltivato, sfruttato o diviso tra i proprietari non può dirsi, in termini giuridici, «abbandonato». Ma più di tutto il diritto di proprietà non si estingue né si prescrive mai per mancato uso. L’abbandono di fatto, se costituisce un pregiudizio per la salute dei confinanti, consente solo di chiedere al sindaco del Comune ove è situato l’immobile l’emissione di un’ordinanza d’urgenza con cui imponga, ai proprietari del terreno abbandonato, di metterlo in sicurezza, bonificarlo e compiere tutte quelle opere necessarie a non molestare i vicini confinanti.

Ma si può diventare proprietari di un terreno abbandonato?

Si può diventare proprietari attraverso una sorta di «occupazione» di fatto:  è il meccanismo dell’usucapione che, è il possesso per 20 anni continuativi dell’altrui immobile.

COS’È L’USUCAPIONE?

L’usucapione è un «mezzo di acquisto della proprietà a titolo originario»: significa che non richiede contratti e può avvenire anche contro la volontà altrui. Nella pratica l’usucapione è un modo per acquisire la proprietà o un altro diritto reale di godimento, in virtù del possesso continuato per un certo periodo di tempo. Non rileva neanche il fatto che chi agisce sia in malafede e quindi consapevole del fatto che l’immobile non è suo.

Tutto ciò che il vicino di casa deve fare per diventare proprietario del terreno abbandonato è iniziare a «possederlo come se fosse il proprietario stesso», ossia deve realizzare una serie di comportamenti che solo il titolare potrebbe compiere: un recinto con chiusura a chiave del cancello, oppure uno sbancamento con opere di bonifica; ed ancora si può provvedere alla modifica dei luoghi e alla variazione della destinazione d’uso del terreno, asfaltando il suolo o costruendovi di sopra. Non è sufficiente però la semplice coltivazione del campo.

PER QUANTO DEVO «OCCUPARE» UN TERRENO PER AVERNE L’USUCAPIONE?

Questa situazione di «possesso» del terreno abbandonato deve protrarsi indisturbatamente per un periodo determinato di tempo, durante il quale l’interessato non deve ricevere atti giudiziari da parte dei vicini, volti a recuperare l’immobile in questione.

Tascorso tale periodo ci si potrà rivolgersi a un giudice per far accertare l’intervenuta usucapione con una sentenza che andrà poi trascritta nei pubblici registri immobiliari. I proprietari del terreno abbandonato potrebbero anche disinteressarsi del giudizio e non costituirsi o non comparire. In tal caso la strada per ottenere l’attribuzione della proprietà tramite usucapione è più veloce.

Il periodo di tempo varia in base alle condizioni di partenza:

-20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene;

-20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);

-20 anni di possesso continuato per i beni mobili;

-10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;

-10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà.

-10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);

-3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

COME INTERROMPERE L’USUCAPIONE?

Perché si possa far valere l’usucapione  è necessario come abbiamo accennato dimostrare un possesso continuato nel tempo. Questo significa che se nel mentre, il termine di 15 o 5 anni – nel caso del terreno agricolo – si interrompe, si rende necessario il decorso di un nuovo periodo perché l’usucapione si compia.

Ma come può il proprietario del terreno interrompere l’usucapione?

Certo non attraverso una semplice lettera di diffida o messa in mora da parte del proprietario del bene, in quanto questa azione non interrompe il possesso sul bene. Infatti l’unico modo per interrompere l’usucapione consiste nel notificare al possessore, per il tramite di un avvocato di fiducia, un atto di citazione in giudizio.