SUPERBONUS 110%: LE UNITA’ “FUNZIONALMENTE INDIPENDENTI”
Gli edifici su cui è possibile sfruttare l’agevolazione sono le parti comuni, unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari, e singole unità immobiliari. L’iniziale circoscrizione del superbonus alle abitazioni principali è stata sostituita (con la conversione del D.L. in legge), ampliando gli incentivi alle seconde, terze case etc., con la sola limitazione – a due unità immobiliari su cui è possibile effettuare gli interventi da parte delle persone fisiche.
L’edificio unifamiliare è definito come “quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità “funzionalmente indipendente” è definita “come “dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo)”; quanto all’accesso autonomo dall’esterno, il D.M. Requisiti tecnici presuppone “che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”. La Circ. 24E dell’Agenzia delle Entrate del 2020 ha aggiunto l’inciso “ad es.” prima di riportare tale definizione, probabilmente ad evidenziarne il carattere non completo. Ed invero, con la conversione del Decreto Agosto in legge è stato aggiunto all’art. 119 il co. 1-bis che recita “1-bis. Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.” Dunque, l’accesso autonomo esterno mentre nel D.M consente “l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”, nel D.L. consente l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino “anche di proprietà non esclusiva”.
Il contrasto è chiaramente vinto dal D.L. in quanto norma di rango superiore, che peraltro amplia l’ambito della definizione dal momento che vi rientrano sia accessi da proprietà esclusiva che accessi da proprietà non esclusiva. Sono da considerarsi peraltro incluse le villette con accesso autonomo da proprietà esclusiva come quelle con accesso non esclusivo[1].
Sono esclusi dalla norma del Superbonus gli immobili residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli[2]).
Quanto alla categoria A/9, il Decreto 14 agosto 2020 n. 76 (c.d. Decreto Agosto) ha ammesso alla detrazione le unità immobiliari aperte al pubblico. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2020, evidenzia che, seppure esclusi dal superbonus, gli immobili in classe A1, A/8 E A/9 possono usufruire – ovviamente alla presenza delle condizioni e nel rispetto degli adempimenti previsti – delle detrazioni minori, per queste infatti la restrizione non è prevista.
[1] V. art. 1, co. 3, lett. i, D.M. Requisiti e art. 119 co. 1-bis D.L. Rilancio.
[2] Questi con l’eccezione introdotta dal D.L. Agosto, su cui v. par. 3.1.
