SUPERBONUS 110% I CASI PARTICOLARI E LE FAQ DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Il Superbonus, è l’agevolazione introdotta dal Decreto Rilancio che innalza la detrazione delle spese sostenute per la casa comprese dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, al 110% per: efficienza energetica, interventi antisismici, impianti fotovoltaici,colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

Sono molti i dubbi e gli interrogativi riguardo l’applicazione e l’Agenzia delle Entrate sul portale web tematico ha chiarito alcuni casi particolari.

Ad esempio: niente Superbonus per edifici posseduti da un unico proprietario non costituiti in condominio, detrazione agli eredi solo se conservano la detenzione del bene, cappotto termico su parziale edificio per almeno il 25% della superficie disperdente lorda, Ecobonus anche per l’inquilino.

GLI INTERVENTI AMMESSI
Sono quelli finalizzati “all’isolamenti termico, come ad esempio la realizzazione del cappotto termico, alla sostituzione di impianti di riscaldamento sulle parti comuni o sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, al miglioramento antisismico (la detrazione già prevista dal sismabonus viene elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021)”. Tutti gli interventi complementari, fatti in concomitanza con gli interventi trainanti, (isolamento termico, sostituzione impianti di riscaldamento, miglioramento antisismico), usufruiscono del Superbonus 110%. Tra questi ci sono: gli interventi di efficientamento energetico, i sistemi di colonnine di ricarica elettrica, gli impianti fotovoltaici.

Rientrano nel Superbonus 110% anche le spese accessorie sia per gli interventi trainanti che per quelli complementari quali le spese per l’acquisto di materiali, per la progettazione e altre spese professionali connesse, come, ad esempio, perizie e sopralluoghi. Il contribuente può usufruire del Superbonus attraverso la detrazione diretta del 110% in 5 quote annuali di pari importo. Altrimenti, si può optare per “chiedere alla ditta che effettua i lavori uno sconto in fattura o cedere il credito ad un istituto bancario o finanziario, ai fornitori di beni e servizi per la realizzazione degli interventi o ad altri soggetti (persone fisiche, lavoratori autonomi, società ed enti)”.

CASI PARTICOLARI: EDIFICIO CON UNICO PROPRIETARIO
Nel caso in cui un intero edificio sia di proprietà di una singola persona e dei suoi familiari, non c’è diritto al Superbonus perché l’immobile non è un condominio. Come chiarito dalla Circolare delle Entrate 24/2020, il Superbonus “non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”.

SUCCESSIONE E VENDITA
Sia in caso di eredi sia in quello di vendita dell’immobile si applicano le regole previste per le altre detrazioni edilizie. Quindi, “in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”. In caso di trasferimento di proprietà, “le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”. Il Fisco sottolinea che questa regola si applica a tutti i casi di trasferimento di proprietà e non solo alla vendita.

Attenzione: la norma prevede la possibilità di diversi accordi fra le parti, che però devono essere previsti in sede di rogito o di trasferimento di proprietà.

INTERVENTI TRAINANTI
La norma prevede che in presenza di un intervento trainante, si possa utilizzare il Superbonus al 110% anche per un altro intervento di riqualificazione energetica trainato, che se eseguito da solo non darebbe diritto all’agevolazione potenziata ma solo al “normale” Ecobonus al 65%. L’intervento trainato deve però essere eseguito congiuntamente a quello trainante. Esempio: la sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale di un condominio, di un edificio unifamiliare, oppure di un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari è un intervento trainante. Se congiuntamente si sostituiscono anche i serramenti, anche questi possono essere agevolati al 110% in quanto intervento trainato.

Attenzione: gli interventi “si considerano effettuati congiuntamente quando le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti ammessi al Superbonus”.

ISOLAMENTO TERMICO PER SINGOLA UNITA’
E’ possibile utilizzare il Superbonus anche in caso di singola unità immobiliare, ma solo se viene rispettata la norma in base alla quale l’intervento deve coinvolgere il 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio medesimo e comportare il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio. In parole semplici, la singola abitazione (prescindendo da eventuali approvazioni assembleari necessarie) dovrebbe effettuare un intervento che soddisfi entrambi i predetti requisiti.

Nel caso di unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi, il Superbonus spetta anche se l’intervento di isolamento termico è realizzato sulla singola unità abitativa. In questo caso, deve incidere su più del 25% della superficie lorda complessiva disperdente dell’unità immobiliare oggetto di intervento e conseguire il miglioramento di due classi energetiche da dimostrare mediante apposite attestazioni di prestazione energetica.

IMMOBILI IN AFFITTO
Il Fisco ha confermato che l’inquilino può utilizzare il Superbonus, indipendentemente dal fatto che il proprietario abbia giù utilizzato l’agevolazione per interventi su altre due unità immobiliari. La norma esclude che una persona fisica possa beneficiare dell’Ecobonus al 110% per più di due unità immobiliari, ma in questo caso i soggetti che utilizzano l’agevolazione sono diversi (il proprietario per due unità immobiliari e il locatario per un altro immobile).