QUANDO LA SANZIONE PECUNIARIA SOSTITUISCE LA DEMOLIZIONE
L’art. 33, comma 2, del DPR 380/2001 introduce una possibilità per gli abusi edilizi: la sanzione pecuniaria in sostituzione dell’ordine di demolizione, ma solo in particolari circostanze. Questo strumento è applicabile quando il ripristino dello stato dei luoghi risulta oggettivamente impossibile. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7381/2025, ha ulteriormente chiarito i casi in cui questa disposizione si può applicare, sottolineando che riguarda esclusivamente gli interventi di ristrutturazione edilizia e non le nuove costruzioni.
Quando l’abuso edilizio può essere convertito in sanzione pecuniaria
Tradizionalmente, l’ordine di demolizione è lo strumento principale contro l’abusivismo edilizio. La sua finalità è il ripristino del territorio alla condizione preesistente all’opera abusiva, restituendo l’area alla legalità. Tuttavia, esistono situazioni in cui l’esecuzione della demolizione non è possibile, o risulta particolarmente gravosa o controproducente.
Il meccanismo del DPR 380/2001
Secondo l’art. 33, comma 2, del DPR 380/01, se un’accertamento tecnico motivato dell’ufficio tecnico comunale conferma l’impossibilità di ripristinare lo stato dei luoghi, è possibile sostituire l’ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria. Questa ammonta al doppio dell’aumento del valore dell’immobile derivante dalla realizzazione delle opere abusive. Il valore viene determinato sulla base di vari criteri legali, tra cui:
- L’ultimo costo di produzione stabilito da un decreto ministeriale, aggiornato all’anno dell’abuso.
- Il parametro di valore relativo all’ubicazione dell’immobile.
- Per edifici non destinati a residenza, si fa riferimento al valore venale dell’immobile.
Questa sanzione, sebbene non rappresenti una “sanatoria”, conserva la sua natura punitiva, in quanto il suo ammontare è sempre legato al valore aggiunto dall’abuso edilizio, impedendo così che diventi una semplice scappatoia.
La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7381/2025
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7381/2025, ha confermato che la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria è limitata a interventi di ristrutturazione edilizia, come stabilito dalla legge. Non è possibile applicare questa misura alle nuove costruzioni, che restano soggette all’ordine di demolizione.
Il caso oggetto della sentenza
Nel caso trattato dalla Cassazione, una costruzione abusiva, realizzata tra il 1991 e il 1993, era stata oggetto di un ordine di demolizione nel 1997. Gli eredi dell’ex proprietario avevano tentato di ottenere la sanatoria, facendo riferimento al Terzo Condono Edilizio del 2017. La Corte, però, ha respinto questa interpretazione, ribadendo che la valutazione del condono deve avvenire considerando l’unitarietà dell’immobile, senza possibilità di suddividere il fabbricato in più unità.
La sentenza ha chiarito che, per quanto riguarda gli abusi edilizi, non è possibile “aggirare” i limiti del condono attraverso più richieste per lo stesso immobile. L’abuso deve essere trattato nella sua totalità.
Quando non si può evitare la demolizione: le condizioni
L’impossibilità di demolizione rappresenta la condizione centrale in cui si può applicare l’art. 33, comma 2. Tuttavia, questo deve essere confermato da un accertamento tecnico comunale motivato. Non basta un semplice desiderio di evitare la demolizione: l’impossibilità deve essere oggettiva e assoluta, come nel caso in cui il ripristino dello stato dei luoghi comprometta la stabilità dell’intero edificio.
In sintesi, la possibilità di “fiscalizzare” un abuso edilizio, ovvero sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, è un’eccezione e non una regola. Il meccanismo si applica solo quando non sia possibile ripristinare lo stato originale e la valutazione dell’ufficio tecnico conferma tale impossibilità.
Nuove costruzioni: esclusione dalla fiscalizzazione
Va sottolineato che la fiscalizzazione dell’abuso edilizio si applica solo agli interventi di ristrutturazione edilizia e non alle nuove costruzioni. La Cassazione ha precisato che, nel caso di una costruzione ex novo, non sussistono le condizioni per applicare il regime sanzionatorio previsto dall’art. 33 del DPR 380/2001.
Riepilogo delle condizioni per applicare la sanzione pecuniaria
| Condizione | Sanzione Pecuniaria Applicabile |
|---|---|
| Tipo di intervento | Ristrutturazione edilizia (non nuova costruzione) |
| Impossibilità di demolizione | Deve essere oggettiva e assoluta |
| Verifica | Accertamento tecnico motivato da parte dell’ufficio tecnico comunale |
| Calcolo della sanzione | Doppio dell’aumento del valore dell’immobile derivante dall’abuso |
| Destinazione d’uso | Riferito anche ad immobili ad uso diverso da residenziale, con calcolo basato sul valore venale |
