PLUSVALENZA E VENDITA INFRAQUINQUENNALE: I CHIARIMENTI DELL’AdE
La Risposta n. 157/2026 affronta un tema molto delicato per chi vende un immobile prima dei cinque anni dall’acquisto: la corretta determinazione della plusvalenza imponibile quando la cessione riguarda l’abitazione e le sue pertinenze, e quando esiste un contratto preliminare stipulato prima del decorso del quinquennio.
Si tratta di un chiarimento importante, perché la disciplina dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR è spesso fonte di dubbi, soprattutto quando entrano in gioco pertinenze, preliminari e tempi di acquisto.
1. Il nodo interpretativo: quando si considera “venduto” l’immobile?
L’art. 67 TUIR stabilisce che la plusvalenza è imponibile se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto. Il problema nasce quando:
- il preliminare viene firmato prima del quinquennio,
- ma il rogito definitivo avviene dopo.
La domanda del contribuente è semplice: il preliminare “blocca” il quinquennio oppure conta solo la data del rogito?
2. La posizione dell’Agenzia: conta solo il trasferimento della proprietà
La Risposta n. 157/2026 ribadisce un principio già consolidato:
Ai fini del quinquennio rileva esclusivamente la data del rogito notarile, cioè il momento in cui si trasferisce la proprietà.
Il preliminare, anche se vincolante, non produce effetti traslativi. Di conseguenza:
- se il rogito avviene entro cinque anni dall’acquisto → plusvalenza imponibile;
- se avviene dopo → nessuna tassazione, anche se il preliminare è precedente.
3. Pertinenze: seguono il destino dell’immobile principale
La Risposta chiarisce anche un punto spesso trascurato: quando si vendono abitazione + pertinenze, la verifica del quinquennio si effettua unitariamente.
Le pertinenze (box, cantine, posti auto) non hanno un quinquennio autonomo: seguono la sorte dell’immobile principale, come previsto dall’art. 817 c.c. e dalla prassi consolidata dell’Agenzia.
Questo significa che:
- se la casa è ceduta infraquinquennalmente,
- anche la pertinenza genera plusvalenza imponibile,
- indipendentemente dalla sua data di acquisto.
4. Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza imponibile si determina secondo l’art. 68 TUIR:
Sono inclusi:
- prezzo di acquisto dell’immobile;
- costi documentati di costruzione o ristrutturazione;
- spese notarili e imposte indirette;
- costi incrementativi sulle pertinenze.
La Risposta n. 157/2026 conferma che il calcolo deve essere effettuato distinguendo i valori delle pertinenze, ma la tassazione resta unitaria perché la cessione è unica.
5. Il ruolo del preliminare nel valore di vendita
Un altro chiarimento importante: il preliminare non incide sul valore fiscalmente rilevante.
Il prezzo da considerare è quello del rogito, anche se nel preliminare era indicato un importo diverso. Il preliminare è irrilevante sia per:
- la decorrenza del quinquennio,
- sia per la determinazione della plusvalenza.
6. In parole semplici
La plusvalenza si calcola sottraendo al prezzo di vendita il costo di acquisto e i costi incrementativi.
Il quinquennio si calcola solo sulla base del rogito, non del preliminare.
Se vendi casa + pertinenze prima dei 5 anni, la plusvalenza è tassabile.
Le pertinenze non hanno un quinquennio autonomo: seguono la casa.
Il prezzo da considerare è quello del rogito, non quello del preliminare.
