LA COMPROPRIETA’ DEL CONIUGE NELLO STESSO COMUNE PRECLUDE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 24477/2025) ha ribadito un principio fiscale di particolare rilievo: la comproprietà di un immobile con il coniuge, situato nello stesso Comune in cui si intende acquistare una nuova abitazione, preclude l’accesso alle agevolazioni “prima casa”, indipendentemente dal regime patrimoniale adottato.

Il quadro normativo

Le agevolazioni “prima casa” – tra cui l’imposta di registro ridotta al 2% o l’IVA al 4% – sono disciplinate dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986. Per beneficiarne, l’acquirente non deve essere titolare, neppure in comproprietà, di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su altri immobili ad uso abitativo ubicati nello stesso Comune.

Comunione legale, ordinaria o separazione dei beni: non fa differenza

La Cassazione ha chiarito che qualsiasi forma di comproprietà con il coniuge – sia essa legale o ordinaria – è sufficiente a escludere il beneficio fiscale, anche in presenza di separazione dei beni. Il motivo risiede nella presunzione assoluta di destinazione abitativa dell’immobile condiviso, che si ritiene idoneo a soddisfare le esigenze della famiglia.

“La titolarità, anche parziale, di un’abitazione nel medesimo Comune comporta la decadenza dalle agevolazioni, a prescindere dalla disponibilità materiale o dall’utilizzo effettivo dell’immobile.”

L’unica eccezione ammessa riguarda gli immobili oggettivamente inidonei all’uso abitativo, come quelli dichiarati inagibili. In tali casi, la giurisprudenza consente una valutazione più flessibile, ma resta onere del contribuente dimostrarne l’inidoneità.

Implicazioni pratiche

Questa interpretazione rigorosa comporta conseguenze rilevanti:

• Decadenza dal beneficio e recupero delle imposte ordinarie
• Applicazione di sanzioni e interessi
• Necessità di valutare preventivamente la posizione patrimoniale del nucleo familiare

La sentenza conferma l’orientamento restrittivo dell’amministrazione fiscale e della giurisprudenza in materia di agevolazioni “prima casa”. La sola titolarità formale di una quota immobiliare, anche condivisa con il coniuge, è sufficiente a far venir meno i requisiti richiesti, rendendo essenziale una verifica accurata prima di procedere con l’acquisto.