IL RECUPERO DEI PIANI INTERRATI NELLA REGIONE LAZIO: NOVITA’ L.R. 12/2025. FAC-SIMILE DI RELAZIONE
Con la Legge Regionale 30 luglio 2025, n. 12, la Regione Lazio ha introdotto una serie di modifiche significative alla normativa edilizia regionale, alcune delle quali costituiscono vere e proprie innovazioni legislative. Tra queste, spicca l’introduzione della disciplina relativa al recupero dei locali interrati, seminterrati e a livello terra, finalmente regolata in modo espresso dall’articolo 25 della nuova legge.
Si tratta di una disposizione di grande rilievo, frutto di oltre un anno di gestazione legislativa, che si inserisce nel quadro delle normative speciali regionali, spesso derogatorie rispetto alla disciplina edilizia ordinaria. Vale la pena sottolineare che la normativa è applicabile esclusivamente nel territorio dei Comuni della Regione Lazio.
Finalità della norma: quando è ammesso il recupero
La possibilità di applicare questa disciplina non è generalizzata, ma subordinata alla dimostrazione del perseguimento di specifiche finalità, come accade già per normative simili (es. recupero sottotetti e rigenerazione urbana).
Ai sensi del comma 1, lettera a) dell’art. 25, le finalità previste sono:
- contenimento del consumo di suolo;
- promozione dell’efficienza energetica nelle politiche abitative;
- sostegno a contesti urbanistici degradati, socialmente o economicamente svantaggiati.
Il rispetto di queste finalità è condizione necessaria per l’applicazione della norma, che permette un regime derogatorio rispetto alla disciplina edilizia ordinaria.
Destinazioni d’uso ammesse
La norma ammette il recupero dei locali interrati per le seguenti destinazioni d’uso:
- residenziale;
- turistico-ricettiva, sia in forma alberghiera che extralberghiera;
- direzionale (uffici privati);
- commerciale;
- produttiva.
Nonostante non venga fatto riferimento esplicito all’art. 23-ter del DPR 380/01 (che disciplina le categorie funzionali generali), è evidente che l’unica categoria d’uso non contemplata è quella rurale.
Un elemento interessante è che la norma, implicitamente, sembra consentire anche i cambi di destinazione d’uso tra le categorie ammesse, non solo il recupero di locali tecnici o accessori come cantine e garage.
Ambito di applicazione: quali locali sono interessati
La norma definisce chiaramente i volumi oggetto di recupero:
- Volumi interrati: pavimento e soffitto si trovano entrambi sotto il livello del terreno (piano di campagna);
- Volumi seminterrati: pavimento sotto il piano di campagna, soffitto sopra;
- Volumi a livello terra: pavimento allo stesso livello del piano di campagna o superiore.
La definizione è geometrica e non funzionale: non rileva l’uso pregresso del locale, ma solo la sua posizione rispetto al terreno.
Contributo di costruzione: quanto costa il recupero
Il recupero è soggetto a contributo di costruzione, come per le nuove costruzioni o per i cambi di destinazione d’uso. Ai sensi del comma 5, si applicano le tabelle comunali vigenti.
In linea generale:
- Se il locale non è stato incluso nella volumetria originaria → si considera ampliamento;
- Negli altri casi → si configura come cambio d’uso.
Il calcolo può essere effettuato con Prospetto A o tramite computo metrico estimativo, essendo comunque l’intervento qualificato come ristrutturazione edilizia. L’interpretazione varia in base al Comune.
A titolo puramente indicativo (senza valore vincolante):
- A Roma, il contributo per ampliamento può aggirarsi intorno ai 400 €/mq, esclusa la monetizzazione degli standard (in media tra 250 e 500 €/mq).
Deroghe: limiti e possibilità
La norma consente deroghe alle altezze interne ma non ai rapporti aeroilluminanti, a tutela del benessere psico-fisico degli occupanti.
Altezze minime ammesse:
- 2,40 m netti: destinazioni residenziale, direzionale e turistico-ricettiva;
- 3,00 m netti: destinazioni commerciali;
- Nessuna deroga espressa: destinazioni produttive.
Non sono previste deroghe alle superfici minime, ma su questo interviene già il cosiddetto Decreto Salva-Casa per alcune situazioni.
Requisiti tecnici e condizioni di sicurezza
Per poter accedere alla disciplina, il locale deve essere:
- inserito in un edificio legittimamente autorizzato (titolo originario o successivo);
- protetto contro il rischio di allagamenti, mediante specifici accorgimenti progettuali (es. vespai, drenaggi, verifiche idrauliche);
- dotato di isolamento termico, in linea con le norme sul risparmio energetico;
- conforme ai limiti sull’esposizione al gas radon, ai sensi del D.Lgs. 101/2020.
Nel caso di destinazioni commerciali o direzionali, oppure per locali accessori, è consentito l’utilizzo di illuminazione e aerazione artificiali. Per la destinazione residenziale, tali impianti sono ammessi solo per i vani accessori (bagni, disimpegni, ripostigli).
Casi di esclusione: dove la norma non si applica
Il comma 16 dell’articolo 25 elenca i casi in cui la norma non è applicabile:
- Aree a rischio idrogeologico: indipendentemente dal grado di rischio, finché non saranno fornite ulteriori specificazioni da parte della Regione;
- Edifici con più di 8 unità immobiliari residenziali: fatta eccezione per gli immobili dell’ATER;
- Zone E (rurali): salvo locali pertinenziali non legati ad attività agricole attive;
- Zone A nei Comuni con più di 150.000 abitanti (di fatto solo Roma):
- Non è ammesso il recupero a fini non residenziali;
- Non è ammesso il recupero a fini abitativi se il locale è originariamente commerciale.
Infine, ai sensi del comma 17, i Comuni possono deliberare ulteriori esclusioni per determinate zone, ma solo nel rispetto dei criteri già elencati nel comma 16, non arbitrariamente.
La nuova disciplina regionale sul recupero dei locali interrati rappresenta un’importante opportunità di rigenerazione edilizia, soprattutto per destinazioni produttive, commerciali e turistico-ricettive. Tuttavia, si tratta di una norma non priva di complessità tecniche e giuridiche, che richiede un’attenta valutazione caso per caso, anche in relazione agli orientamenti dei singoli Comuni e alle specificità urbanistiche dei territori interessati.
