IL PORTONE CONDOMINIALE: MANUTENZIONE E RIPARTIZIONE DELLA SPESA

Il portone dell’edificio condominiale rientra tra i beni “condivisi” e le spese per la sua manutenzione, di natura ordinaria o straordinaria, sono a carico di tutti i condomini proprietari, che contribuiscono in proporzione ai millesimi in loro possesso. Ciò è sempre vero, a eccezione del caso in cui un regolamento condominiale di tipo contrattuale disponga diversamente. Può capitare però che alcuni condomini non utilizzino il portone, per esempio quando l’unità immobiliare o l’esercizio commerciale usufruisce di un ingresso indipendente. Si pensi all’appartamento al piano terra con affaccio ed entrata sulla strada o al negozio da cui si accede direttamente dalla via. In questi casi, il Codice Civile, dispone che coloro che non utilizzano ilporto ne potrebbero rifiutarsi di pagare le spese. In effetti l’art. 1123, oltre ad affermare che le spese per la manutenzione delle parti comuni dello stabile “…sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno…” precisa che: “….se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.

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In teoria, coloro che non utilizzano il portone dovrebbero essere esentati da qualsiasi spesa, ma nella pratica funziona diversamente.In passato la Corte di Cassazione con le Sentenze 3644/1956 e 4986/1977 – ha osservato come i portoni d’ingresso “…debbano ritenersi beni comuni a tutti i condomini…” indipendentemente dal loro utilizzo e quindi tale presunzione vale per i condomini la cui proprietà esclusiva è servita da ingresso indipendente”. Quindi la spesa di manutenzione e ricostruzione “…spetta a ogni condominio in proporzione ai millesimi di proprietà…”. Nel caso di condominio con più scale, deve ritenersi che il proprietario dei locali “fronte strada” debba essere considerato contitolare del portone che usa, ossia di quello che potenzialmente gli serve per l’accesso alla sua parte di lastrico. Il terzo comma dell’art. 1123 c.c. specifica infatti che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

QUALE MAGGIORANZA PER DELIBERARE

Accertato che anche i condomini che non utilizzano il portone sono chiamati a contribuire alle spese per la sua manutenzione, è utile capire quali sono le maggioranze per approvare gli interventi di riparazione, ristrutturazione e sostituzione. In generale, per le riparazioni e la ristrutturazione del portone occorre un numero di voti che rappresenti in assemblea la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
La stessa maggioranza è sufficiente in caso di sostituzione, anche in presenza di nuove tecnologie che migliorino l’utilizzo di sicurezza del bene, come il sistema di apertura automatica, maniglione antipanico, ecc. il nuovo portone può essere considerato una innovazione solo in casi particolari, per esempio quando l’installazione comporta un
mutamento della struttura muraria dello stabile. In questo caso, per approvare l’intervento, è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

QUANDO DECIDE L’AMMINISTRATORE

Può capitare che il guasto al portone metta a repentaglio la sicurezza di condomini e terzi. In
tal caso l’amministratore, senza autorizzazione
dell’assemblea, può contattare un’impresa specializzata ed eseguire la riparazione. L’art. 1135, comma 2, del Codice Civile prevede infatti
che l’amministratore “…non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

IL CITOFONO CHI LO PAGA?

Chi paga in caso di rottura o di sostituzione dell’impianto citofonico? Come si suddividono le spese per la riparazione del citofono condominiale? La risposta a questi interrogativi varia a seconda dei casi.

Il Codice Civile Art. 1123, comma 1, Cod. Civ. prevede espressamente che le spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune (tra i quali, sicuramente anche il citofono) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Con riferimento all’impianto citofonico, dunque, le spese devono essere ripartite tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà di ciascuno, salvo che i condomini non abbiano deciso di convenire diversamente. Una regola certa quindi, è quella di vedere –prima di tutto – cosa dispone in proposito il regolamento condominiale: se nulla di preciso è disposto al riguardo varrà la regola generale e cioè quella della ripartizione delle spese fra condomini sulla base del valore della proprietà di ciascuno.
In buona sostanza, quindi, il criterio principe di ripartizione delle spese condominiali per la conservazione dei beni comuni (la sostituzione o la riparazione del citofono lo è, in quanto salvaguarda la corretta utilizzazione del relativo impianto) è quello della suddivisione secondo millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra tutti i condomini. In proposito, tuttavia, bisogna precisare che possono verificarsi casi in cui il citofono non possa essere considerato alla stregua di bene comune. Ed infatti, non è raro che all’interno di un condominio ogni abitante abbia la propria pulsantiera e che essa sia collegata direttamente ed esclusivamente con l’unità
immobiliare di riferimento. In tal caso l’impianto ha uso individuale ed è di proprietà individuale (benché posizionato su una parte di proprietà comune come, ad esempio, un muro perimetrale) con la conseguenza che ognuno provvederà a proprie spese alle eventuali riparazioni o sostituzioni.
È necessario, inoltre, comprendere cosa prevede la legge nel caso di una riparazione che si renda necessaria a causa del comportamento di un singolo condomino. Se il danno è riconducibile al comportamento negligente di un singolo condomino chi paga le spese per la riparazione o la sostituzione del citofono?

Ovviamente se il responsabile del guasto se ne assume la responsabilità o viene in ogni caso individuato, allora dovrà sopportare personalmente le spese per la riparazione. Al contrario se non si riesce a comprendere chi sia stato il responsabile, il danno deve essere considerato paragonabile ad un caso fortuito, come ad esempio un atto vandalico o ad una rottura per c.d. vetustà e la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condomini.

RIPARAZIONE O SOSTITUZIONE DEL CITOFONO: CASA IN AFFITTO

Quando si afferma che la spesa per la riparazione o la sostituzione del citofono condominiale debba essere ripartita tra tutti i condomini ci si riferisce ai proprietari dei singoli appartamenti dello stabile.
Nel caso di appartamento in affitto, se il citofono del palazzo dovesse rompersi per c.d. vetustà o per un atto vandalico la spesa dovrà essere sostenuta dal proprietario e non dagli affittuari.
Chi ha preso la casa in locazione, infatti, dovrà pagare solo le spese per le piccole riparazioni Art. 1576 Cod. Civ.. Dunque, salvo che non sia diversamente stabilito nel contratto di locazione, le spese a carico dell’affittuario saranno solo quelle derivanti da deterioramenti causati dall’uso del citofono, oltre che quelle causate dalla sua negligenza. Ed infatti, mentre le riparazioni dell’impianto citofonico connesse all’uso sono certamente addebitabili al conduttore, altrettanto non può dirsi per quelle causate dalla vetustà dell’impianto: insomma se è necessario intervenire per sistemare il citofono non perché lo si è utilizzato molto, ma perché un componente è vecchio e causa il guasto, allora la spesa grava sul proprietario. In questo contesto, inoltre, un conto è la riparazione, altro la sostituzione. Questa rappresenta un intervento di miglioramento dell’impianto, in alcun modo addebitabile al conduttore. Vero è che le parti possono mettersi d’accordo per il concorso della spesa, ma nessuna norma consente al proprietario di imporre all’inquilino il pagamento parziale o totale del rifacimento dell’impianto citofonico.
Alla luce di quanto detto, si può così riassumere la ripartizione delle spese per la riparazione del
citofono condominiale come segue:
⎯ se il danno è causato da un singolo condomino e se ne rintraccia il responsabile, questo sarà chiamato personalmente a pagare le spese per la riparazione;
⎯ diversamente, tutti i proprietari delle unità immobiliari dovranno sostenere la spesa sulla
base dei millesimi di proprietà;
⎯ nel caso di appartamento in affitto, le spese per la sostituzione spetteranno sicuramente
al proprietario, per quanto concerne – invece – le spese per la riparazione dell’impianto citofonico, esse saranno addebitabili al conduttore solo se il guasto derivi dall’uso che questi ne abbia fatto.