DIVISIONE EREDITARIA: L’IMMOBILE NON DIVISIBILE VA ASSEGNATO AL COEREDE CON LA QUOTA MAGGIORE
Quando un immobile ereditato da più soggetti non può essere suddiviso senza comprometterne il valore o la funzionalità, la legge prevede una soluzione precisa: l’assegnazione dell’intero bene al coerede titolare della quota maggiore, con l’obbligo di corrispondere agli altri eredi il relativo conguaglio economico. Questo principio è stato recentemente ribadito dal Tribunale di Pavia con la sentenza n. 770 del 30 luglio 2026.
Quando un immobile è considerato “non comodamente divisibile”
Nelle divisioni ereditarie, il giudice deve innanzitutto verificare se il bene possa essere frazionato in porzioni autonome e indipendenti. Secondo l’orientamento consolidato richiamato dal Tribunale, la divisione in natura è possibile solo quando le porzioni risultanti mantengono un’utilità economica autonoma e non subiscono un significativo deprezzamento rispetto al valore complessivo dell’immobile.
Se il frazionamento richiede interventi complessi, costosi o comporta la creazione di unità scarsamente funzionali, il bene viene considerato non comodamente divisibile. In tali casi trova applicazione l’articolo 720 del Codice Civile.
Il caso esaminato dal Tribunale
La controversia riguardava una porzione di villa bifamiliare ereditata da due soggetti con quote differenti: due terzi a favore del coniuge superstite e un terzo a favore di una nipote della defunta. Dopo una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale ha accertato che l’immobile, sviluppato su un unico piano e dotato di un solo servizio igienico, non poteva essere divisibile in modo coerente con le rispettive quote ereditarie.
La divisione avrebbe infatti comportato un sensibile deprezzamento del bene e la creazione di una porzione priva di reale autonomia economica. Per queste ragioni il giudice ha escluso la possibilità di procedere alla divisione materiale dell’immobile.
Assegnazione al coerede maggioritario
Accertata la non divisibilità del bene, il Tribunale ha applicato il criterio previsto dall’art. 720 c.c., assegnando l’intero immobile al coerede titolare della quota maggiore che ne aveva fatto richiesta. Contestualmente è stato riconosciuto all’altro coerede il diritto a ricevere un conguaglio in denaro proporzionato alla quota posseduta.
La sentenza precisa inoltre che il conguaglio, trattandosi di un debito di valore, deve essere rivalutato e maggiorato degli interessi legali secondo i criteri indicati dal giudice. A garanzia del pagamento è stata prevista anche un’ipoteca legale sul bene attribuito.
Le implicazioni pratiche per gli eredi
La pronuncia conferma un principio particolarmente rilevante nelle successioni che coinvolgono abitazioni unifamiliari, villette o appartamenti difficilmente frazionabili. In presenza di quote ereditarie differenti, il coerede maggioritario gode di una posizione preferenziale nell’assegnazione dell’immobile, purché manifesti la volontà di acquisirlo integralmente e sia in grado di liquidare gli altri aventi diritto.
Per gli operatori del settore immobiliare e per i professionisti che assistono gli eredi, la decisione rappresenta un ulteriore richiamo all’importanza delle perizie tecniche nella valutazione della divisibilità del bene e nella determinazione del corretto conguaglio.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Pavia conferma che, nelle comunioni ereditarie aventi ad oggetto immobili non comodamente divisibili, prevale il criterio dell’assegnazione al coerede con la quota più elevata. Una soluzione che tutela il valore economico del bene, evita divisioni irrazionali e garantisce agli altri eredi un’equa compensazione economica attraverso il conguaglio previsto dalla legge.
