DIFETTI DI COSTRUZIONE: PRESCRIZIONE E RESPONSABILITA’
La questione dei difetti di costruzione e della loro scoperta è un argomento di grande rilevanza nel diritto immobiliare e nella prassi edilizia. I difetti gravi possono avere conseguenze significative sulla sicurezza e sull’utilizzo degli immobili, e la loro scoperta innesca una serie di obbligazioni legali per le parti coinvolte. Secondo l’articolo 1669 del Codice Civile, l’appaltatore è responsabile per i vizi che causano la rovina o che presentano un serio pericolo di rovina o gravi difetti di un immobile destinato a lunga durata, entro dieci anni dal completamento dell’opera.
La scoperta di tali vizi deve essere denunciata entro un anno e l’azione legale deve essere intrapresa entro un anno dalla denuncia. Questo quadro normativo mira a tutelare il committente dai rischi derivanti da lavori non eseguiti a regola d’arte.
La recente ordinanza della Suprema Corte di Cassazione, n.19713 del 17 luglio 2024, ha fornito ulteriori chiarimenti su come determinare il momento della “scoperta del vizio”, che segna l’inizio del periodo di prescrizione per la denuncia e la decadenza dell’azione. La decisione ha sottolineato l’importanza di una corretta interpretazione dei termini legali per garantire la protezione dei diritti dei proprietari e la responsabilità degli appaltatori.
La garanzia decennale prevista dall’articolo 1669 c.c. si applica quando i lavori eseguiti manifestano difetti sostanziali che possono compromettere la stabilità e la sicurezza dell’edificio, evidenziando l’importanza di una supervisione qualificata e di un’attenta esecuzione dei lavori di costruzione.
Inoltre, la normativa stabilisce che, in caso di vizi meno gravi, il committente deve denunciare i difetti all’appaltatore entro 60 giorni dalla loro scoperta e avviare un’azione legale non oltre due anni dall’ultimazione dei lavori.
Queste disposizioni sono fondamentali per assicurare che eventuali difetti vengano affrontati tempestivamente e che i diritti dei proprietari siano adeguatamente salvaguardati. La tempestività nella scoperta e nella denuncia dei vizi di costruzione è quindi cruciale per la tutela legale e per la manutenzione dell’integrità strutturale degli edifici.
Vizi di costruzione ex art. 1669 c.c.
Per un giusto inquadramento dell’argomento, è confacente riportare la disciplina contenuta nell’art.1669 c.c., secondo cui “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Il dettato normativo richiamato è chiaro nel disporre che, laddove un edificio manifesti gravi vizi, l’appaltatore risponde dell’opera compiuta, qualora sia al medesimo imputabile un inadempimento alle obbligazioni assunte in relazione al dovere di corretta e diligente esecuzione del contratto.
Nelle controversie che investono la contestazione sui vizi di esecuzione di opere a fabbricati, occorre ricordare che, unicamente una perizia tecnica può accertare e ricondurre i medesimi a responsabilità del costruttore.
L’indagine tecnica, è determinante per poter acquisire conoscenza tangibile e soddisfacente delle cause dei difetti in modo far emergere la loro origine e natura e poter valutare la fondatezza o meno della domanda che si intende avanzare in sede giudiziale.
