ATTO DI VENDITA SENZA CONFORMITA’ CATASTALE E LE RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO
La recente sentenza n. 22902/2026 della Corte di Cassazione interviene con forza su un tema centrale nella prassi notarile e nelle operazioni immobiliari: la responsabilità disciplinare del notaio quando l’atto viene stipulato senza la dichiarazione di conformità catastale prevista dall’art. 29, comma 1‑bis, L. 52/1985.
Il principio affermato dalla Cassazione
La Suprema Corte chiarisce che:
- la mancanza della dichiarazione di conformità catastale al momento del rogito rende l’atto nullo e fa scattare immediatamente la responsabilità disciplinare del notaio ai sensi dell’art. 28 della legge notarile;
- la successiva conferma dell’atto nullo, oggi consentita dal comma 1‑ter introdotto dal Dl 50/2017, non estingue l’illecito disciplinare: la sanatoria opera sul piano civilistico, ma non cancella la violazione già consumata;
- ciò che rileva è il momento della stipula: l’illecito è “istantaneo” e si perfeziona quando il notaio riceve un atto affetto da nullità, indipendentemente da successive correzioni.
Perché la conferma non salva il notaio
La Cassazione ribadisce che:
- il divieto per i notai di ricevere “atti proibiti dalla legge” (L. 89/1913) comprende tutte le ipotesi di nullità, totali o parziali;
- la possibilità di confermare l’atto nullo non incide sulla responsabilità disciplinare, perché nessuna norma esclude che un atto confermabile integri comunque violazione dell’art. 28 L.N.;
- la sanatoria della nullità è rilevante solo ai fini della valutazione della gravità della condotta, non della sua esistenza.
Implicazioni operative per notai e professionisti tecnici
La pronuncia richiama l’importanza di:
- un controllo preventivo rigoroso della conformità catastale prima della stipula;
- una stretta collaborazione tra notai e tecnici per evitare atti che possano esporre a responsabilità disciplinare;
- una corretta gestione delle verifiche documentali e delle eventuali difformità, da risolvere prima del rogito.
Perché la conformità catastale è decisiva
La dichiarazione di conformità catastale è un presidio essenziale di:
- certezza pubblica;
- trasparenza del traffico immobiliare;
- corretta rappresentazione del bene oggetto di trasferimento.
La sentenza conferma dunque un orientamento rigoroso: la conformità catastale non è un adempimento formale, ma un elemento strutturale dell’atto, la cui assenza incide sia sul piano civilistico sia su quello disciplinare.
