COSTITUZIONE DI USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’: MODALITA’ DI TASSAZIONE
Costituzione di usufrutto e nuda proprietà: modalità di tassazione
Come si applica la tassazione nella separazione di usufrutto e nuda proprietà in un caso di cessione contemporanea da parte di due coniugi, ciascuno con il 50% di proprietà?
La Risposta n. 133 dell’Agenzia delle Entrate del 14 maggio affronta le regole fiscali relative alla creazione dell’usufrutto ai sensi dell’articolo 67 del TUIR. L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti riguardo alla questione fiscale legata alla cessione contemporanea, ma separata, dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile.
Due coniugi, in regime di separazione dei beni e comproprietari al 50% di un appartamento di categoria catastale A/2 e della rispettiva cantina di categoria C/2, desiderano vendere l’usufrutto a una persona e la nuda proprietà a un’altra, tramite due atti separati ma contemporanei.
Il dubbio verte sull’applicazione dell’articolo 67 del TUIR: si tratta di una sola cessione della piena proprietà sotto la lettera b), o di due operazioni distinte che vanno qualificate separatamente?
1) Costituzione di usufrutto e nuda proprietà: implicazioni fiscali
I contribuenti fanno riferimento allo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, secondo cui il trasferimento totale della proprietà, anche se frazionato, dovrebbe essere soggetto a un unico trattamento fiscale secondo la lettera b) dell’articolo 67. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate respinge questa interpretazione, ricordando la nuova versione dell’articolo 9, comma 5, del TUIR, modificato dalla Legge di Bilancio 2024, che distingue nettamente tra “costituzione” e “cessione” dei diritti reali.
Secondo questo principio, l’Agenzia afferma che:
– la costituzione dell’usufrutto genera un “reddito diverso” ai sensi della lettera h) dell’articolo 67, tassato secondo l’articolo 71,
– mentre la vendita della nuda proprietà, considerata un trasferimento oneroso di un diritto esistente, rientra nella lettera b) e viene tassata come plusvalenza immobiliare secondo le normali regole (articolo 68 TUIR), con esenzione prevista dopo cinque anni o per uso abitativo principale.
La Corte di Cassazione ha consolidato l’orientamento secondo cui la cessione contemporanea di usufrutto e nuda proprietà a persone diverse deve essere vista come due operazioni indipendenti con effetti causali distinti, anche se realizzate congiuntamente dalle parti. In sintesi, il fatto che l’operazione comporti il trasferimento totale del bene a terzi non implica l’unificazione del trattamento fiscale.
