BALCONI IN CONDOMINIO: RIPARTIZIONE SPESE E RESPONSABILITA’

Balcone

La manutenzione di un immobile e la sua gestione non sono solo una questione amministrativa ma anche pratica, giacché è un dovere di legge fare in modo che la struttura sia sempre in condizioni di sicurezza. Tra le conseguenze più frequenti di una cattiva manutenzione c’è la caduta calcinacci dal balcone: chi paga in quel caso?

Per capire chi paga in caso di caduta di calcinacci dal balcone bisogna prima effettuare un’analisi della struttura, perché in base alla tipologia di pertinenza esterna possono cambiare le ricadute di responsabilità. Secondo la legge, infatti, il modo in cui un balcone si integra con la facciata dell’edificio e, quindi, le sue caratteristiche strutturali, sono oggetto di diversa applicazione della norma. In linea generale, comunque, sono prevalentemente due le tipologie di balconi previsti dalla normativa vigente:

  • aggettanti, quindi sporgenti dalla struttura lineare della facciata dell’edificio;
  • incassati, quindi inseriti nella struttura stessa della facciata dell’edificio.

I balconi aggettanti

Strutturalmente, i balconi aggettanti sono considerati come una propaggine esterna dell’immobie, un continuo che si estende anche oltre la facciata dello stabile. In base a questa definizione, è chiaro che gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria competono al proprietario (o al suo affittuario) per quanto concerne tutto quello che è in fruizione all’immobile: pavimento, ringhiera, tinteggiatura pareti interne ecc. Questo vale anche nei casi in cui il balcone funga da copertura per quello inferiore. In relazione alla tinteggiatura esterna e ad altri ritocchi che, invece, coinvolgono tutto quello che non è in piena fruizione dell’immobile, è previsto che tutte le spese vengano equamente suddivise tra i condomini utilizzando il metodo dei millesimi. Questo vale per il ritocco degli stucchi, per l’intonaco e per tutti gli elementi esterni.

In relazione a questo, esiste una sentenza della Corte di Cassazione [Cass. sent. 10209/2015] secondo la quale tutti i rivestimenti e le decorazioni frontali e inferiori dei balconi sono in bene comune quando si inseriscono nel prospetto della facciata. Questa sentenza non dice nulla di nuovo ma è in linea con quanto definito anche dalla giurisprudenza in merito, con una sentenza promulgata dal Tribunale di Roma [Trib. Roma 7 aprile 2009] secondo la quale i fregi decorativi sono condominiali nel momento in cui contribuiscono all’arricchimento ornamentale dell’edificio stesso. La sentenza faceva riferimento nello specifico ai pilastrini, ai frontalini, che anche se inseriti nell’insieme di un balcone privato, adempiono alla funzione decorativa dell’intero stabile, che ne giova dal punto di vista estetico e architettonico, aumentando di valore.

Sulla base di questi principi, ci sono ovviamente delle ricadute di responsabilità, civile e penale. Nella fattispecie in cui da un balcone aggettante dovesse staccarsi un pezzo di intonaco, la responsabilità ricade per intero sul condominio e non sul proprietario, perché considerata dalla legge una parte comune [Art. 1117 cod. civ.]. Dev’essere, quindi, premura dell’amministratore di condominio intervenire per la manutenzione secondo quanto disposto dalla legge [Art. 1130 cod. civ.] compiendo gli atti conservativi adeguati per prevenire tali eventualità, basandosi sulla condotta del buon padre di famiglia per garantire all’edificio i migliori standard di sicurezza, ed evitare la caduta dei calcinacci dal balcone.

I balconi incassati

Strutturalmente, questi balconi sono completamente inseriti nel piano verticale della facciata, risultando letteralmente incorporati nello stesso. Si caratterizzano per non avere nessuna sporgenza oltre il piano verticale, presentandosi come delle aperture sullo stesso. Da questo deriva che ringhiera metallica o parapetto in muratura di queste strutture sono parte integrante della facciata stessa. Essendo strutturalmente parte integrante della facciata, quindi, va da sé che tutte le spese di manutenzione ricadono sulla comunità sulla base del principio dei millesimi. Non vale lo stesso per la soletta, invece, che in questa tipologia di balcone è considerata alla stregua del solaio [Art. 1125 cod. civ.] e pertanto la sua manutenzione ricade per intero sui proprietari dei piani sovrastanti, secondo il principio per il quale al proprietario del piano inferiore spetta il rifacimento dell’intonaco e del rivestimento e a quello del piano superiore quello del pavimento.


Il lastrico

Una ulteriore differenziazione va fatta con il lastrico solare, strutturalmente da considerare come superficie di copertura dell’edificio. Questa sorta di tetto può essere a uso comune di tutti i condomini oppure può essere a uso esclusivo della proprietà dell’ultimo piano dell’edificio, del quale costituisce a tutti gli effetti la copertura. Nel caso in cui sia da considerare di uso comune, i costi per la sua manutenzione sono ovviamente da ripartire tra tutti i condomini in base al principio dei millesimi ma se, invece, è concesso in uso esclusivo a uno o più condomini, questi sono tenuti per legge a contribuire alla sua manutenzione per una quota pari a 1/3 della spesa complessiva. I restanti 2/3 vanno ripartiti tra tutti gli altri condomini con il principio dei millesimi. [Art. 1126 cod. civ.]

Il terrazzo a livello

Lo stesso identico principio applicato con il lastrico solare è da utilizzare per il terrazzo a livello. L’unica differenza, in questo caso, è che questa struttura funge da copertura solo per parte dell’edificio, quindi diventa il tetto solo per una parte degli immobili nel condominio. Il proprietario il cui terrazzo a livello ricade nella sua disponibilità è tenuto ad accollarsi in maniera esclusiva le spese per il miglioramento della sua fruizione ma gli altri interventi, tra i quali l’impermeabilizzazione e a pavimentazione sono a carico di tutti i condomini coinvolti sulla base del principio dei millesimi. [Art. 1126 cod. civ.].

Queste sono le indicazioni di legge in base alla ripartizione dei costi ma, come detto in precedenza, i regolamenti contrattuali condominiali possono specificare modalità di ripartizione differenti, a cui bisogna fare riferimento per la suddivisione delle spese. Evitare la caduta di calcinacci da un balcone è un dovere della comunità per mantenere il senso di sicurezza.

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