VENDERE CASA DOPO IL SUPERBONUS: IL NUOVO VOLTO DELLA PLUSVALENZA
tasse sulla plusvalenza per gli immobili ristrutturati con agevolazioni
Negli ultimi anni il Superbonus ha trasformato migliaia di abitazioni, ma oggi chi decide di vendere dopo i lavori deve fare i conti con una novità fiscale tutt’altro che marginale. La Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2023, art. 1, commi 64‑67) ha infatti introdotto una regola che cambia il modo di calcolare le tasse sulla plusvalenza per gli immobili ristrutturati con agevolazioni. Tema di grande rilevanza anche alla luce dei recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate contenuti nell’interpello n. 158_2026.
La regola dei 10 anni
Se hai beneficiato del Superbonus (art. 119 del Decreto Rilancio) e vendi l’immobile entro 10 anni dalla fine dei lavori, il guadagno ottenuto — la plusvalenza — può essere tassato. La norma è stata inserita nell’art. 67, comma 1, lett. b‑bis) del TUIR, e si applica anche quando la cessione avviene tra familiari o comproprietari.
Comproprietà ed eredità: chi paga davvero
La legge distingue chiaramente tra le quote acquisite per successione e quelle ottenute per acquisto o donazione. Le quote ereditate restano esenti: non generano plusvalenza tassabile. Solo le parti acquistate con altri titoli rientrano nel calcolo, come ribadito dall’interpello n. 208/2024. In pratica, se erediti metà casa e compri l’altra metà, la tassazione si applicherà solo sulla quota acquistata.
Quando manca il prezzo di acquisto
Può capitare di non avere più i documenti originari. In questo caso, l’art. 68 TUIR consente di determinare il valore iniziale tramite perizia giurata redatta da un tecnico abilitato. L’interpello n. 86/2026 ha confermato che questa soluzione è valida e permette di calcolare correttamente la plusvalenza anche in assenza di rogiti o fatture storiche.
Chi ha sostenuto le spese dei lavori
Un punto spesso trascurato riguarda la ripartizione delle spese. Se i lavori sono stati pagati da un solo comproprietario, solo lui potrà sommare quei costi al valore d’acquisto. Chi non ha contribuito economicamente non potrà usarli per ridurre la propria base imponibile. È un principio di equità fiscale che evita doppi benefici.
La tassa piatta al 26%
Chi realizza una plusvalenza può scegliere tra due strade:
- tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni;
- imposta sostitutiva del 26%, introdotta dalla Legge 266/2005 e richiamata dalla Legge di Bilancio 2024.
La seconda opzione semplifica il calcolo e consente di chiudere la partita fiscale in modo rapido e certo.
In sintesi
Vendere casa dopo il Superbonus non è più una semplice operazione immobiliare: è un atto che richiede attenzione fiscale e documentale. Chi ha beneficiato delle agevolazioni deve valutare tempi, modalità e quote di proprietà per evitare sorprese. La regola dei 10 anni segna un cambio di paradigma: il beneficio energetico può trasformarsi in un’imposta se la vendita avviene troppo presto.
