I GRAVI DIFETTI D’OPERA: LA NUOVA INTERPRETAZIONE DELLA CASSAZIONE

La Corte di Cassazione ha chiarito che la gravità di un difetto edilizio non si misura esclusivamente in base alla sua entità materiale, ma piuttosto in relazione alle conseguenze che esso comporta sull’utilizzo e sulla funzionalità dell’immobile.

Principi fondamentali sui gravi difetti:

• Compromissione del godimento e della funzionalità: sono considerati gravi difetti anche quelli che, pur non incidendo sulla stabilità strutturale dell’edificio, ne pregiudicano il normale godimento o la funzionalità.
• Difetti su elementi secondari e accessori: rientrano in questa categoria carenze costruttive che riguardano elementi come impermeabilizzazioni, pavimentazioni dei balconi o isolamento termico, se tali da compromettere la destinazione economica e pratica dell’immobile.
• Responsabilità estesa agli interventi di ristrutturazione: la responsabilità dell’appaltatore si applica anche a lavori di ristrutturazione edilizia o manutenzione di lunga durata, inclusi interventi su edifici condominiali.

Inoltre, la giurisprudenza ha stabilito che l’indagine sulla natura dei difetti spetta al giudice di merito, il quale deve valutare se le carenze costruttive incidano negativamente sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile nel tempo. Tale accertamento, se adeguatamente motivato, è sottratto al sindacato di legittimità.

La polizza assicurativa “Decennale Postuma”

Per rafforzare la tutela dei committenti e degli acquirenti di immobili di nuova costruzione, la legge impone l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa decennale postuma.

Caratteristiche principali della polizza:

• Obbligatorietà: richiesta per nuove costruzioni e ristrutturazioni pesanti.
• Copertura: garantisce protezione contro danni strutturali e vizi gravi dell’opera per un periodo di 10 anni.
• Beneficiari: tutela anche gli acquirenti successivi, che possono far valere la garanzia anche se il costruttore non è più reperibile.

Questa assicurazione rappresenta un’importante evoluzione nel settore edilizio, offrendo una protezione concreta contro eventuali difetti strutturali che potrebbero emergere nel tempo.

L’ordinanza n. 12922/2025 della Cassazione: rischi legati ai lavori agevolati da Superbonus e altri incentivi

L’ordinanza n. 12922/2025 della Corte di Cassazione ha evidenziato le criticità derivanti dall’utilizzo di incentivi fiscali, come il Superbonus 110%, e le conseguenze per committenti, imprese e tecnici.

Problematiche principali dei lavori agevolati:

1. Pressione sui tempi di esecuzione: molte imprese hanno accelerato i lavori per rispettare le scadenze normative, spesso sacrificando la qualità dell’esecuzione.
2. Difficoltà di reperimento dei materiali: l’aumento della domanda ha portato a carenze di materiali, con il rischio di utilizzo di prodotti non conformi o di qualità inferiore.
3. Affidabilità delle imprese: la corsa agli incentivi ha favorito l’ingresso nel mercato di operatori poco qualificati, con conseguenti problemi di esecuzione e vizi costruttivi.
4. Aumento dei contenziosi: sono cresciute le controversie tra committenti, imprese e tecnici, soprattutto per la manifestazione tardiva di vizi e difetti nelle opere realizzate.

Responsabilità del costruttore e dell’appaltatore

L’ordinanza ha ribadito che il costruttore e l’appaltatore rispondono solidalmente per i difetti strutturali e funzionali dell’opera, anche se derivanti da lavori agevolati da incentivi fiscali.

Principi chiave della responsabilità solidale:

• Applicabilità dell’art. 1669 c.c.: anche gli interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione edilizia rientrano nella disciplina della responsabilità decennale se presentano gravi difetti.
• Tutela del committente e degli acquirenti: chi subisce danni può chiedere il risarcimento entro 10 anni, indipendentemente dal fatto che l’opera sia stata realizzata con fondi pubblici o agevolazioni fiscali.
• Coinvolgimento di più figure professionali: quando nell’esecuzione dell’opera intervengono più soggetti (impresa costruttrice, appaltatore, tecnici), la responsabilità può essere condivisa.

Difetti più comuni nei lavori agevolati

La Cassazione ha individuato alcune tipologie di difetti ricorrenti nei lavori eseguiti con incentivi fiscali:

• Problemi di isolamento termico: materiali non conformi o posa errata che compromettono l’efficienza energetica dell’edificio.
• Impermeabilizzazioni difettose: infiltrazioni d’acqua dovute a errori nella realizzazione del cappotto termico o delle coperture.
• Cedimenti strutturali: interventi mal eseguiti che hanno indebolito la stabilità dell’edificio.
• Malfunzionamento degli impianti: installazioni di impianti fotovoltaici o di riscaldamento non a regola d’arte, con conseguenti inefficienze e costi aggiuntivi.

Strumenti di tutela per il committente

Per evitare problemi legati ai lavori agevolati, la Cassazione suggerisce alcune misure preventive:

1. Verificare l’affidabilità dell’impresa: scegliere operatori qualificati e con esperienza documentata.
2. Richiedere garanzie contrattuali: includere clausole di responsabilità e assicurazioni sui lavori eseguiti.
3. Monitorare l’esecuzione dei lavori: effettuare controlli periodici e verifiche tecniche per garantire la conformità dell’opera.
4. Denunciare tempestivamente i vizi: segnalare eventuali difetti entro i termini previsti dalla legge per attivare le garanzie.

Indicazioni procedurali per il risarcimento

Per avviare una procedura di risarcimento per difetti edilizi, è necessario:

1. Interrompere i termini di prescrizione: inviare comunicazioni formali, come raccomandate A/R o PEC, all’impresa, al direttore dei lavori e alle parti interessate.
2. Predisporre una perizia tecnica: redigere una relazione dettagliata corredata da fotografie, grafici tecnici, computi metrici e altri documenti rilevanti. È preferibile che la perizia sia asseverata.

L’ordinanza n. 12922/2025 della Cassazione ha sottolineato l’importanza di una corretta esecuzione dei lavori agevolati da incentivi fiscali e di una chiara definizione delle responsabilità tra le parti coinvolte. La responsabilità solidale tra costruttore e appaltatore, la garanzia decennale per gravi difetti e l’adozione di controlli rigorosi

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