L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PUO’ DECIDERE SENZA DELIBERA PER GRAVI DIFETTI COSTRUTTIVI
L’amministratore di condominio può agire senza delibera assembleare per rimuovere gravi difetti costruttivi e ottenere il risarcimento dei danni alle parti comuni
Con la sentenza n. 14871 del 3 giugno 2025, la Corte di Cassazione torna ad affrontare il tema della responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti di costruzione in ambito condominiale, ribadendo che l’amministratore è legittimato ad agire anche in assenza di autorizzazione preventiva dell’assemblea.
Il caso
Un condominio propone opposizione contro un decreto ingiuntivo ottenuto dall’appaltatore (Tizio) per il saldo dei lavori di manutenzione su facciate e balconi. Il condominio contesta l’incompletezza delle opere e la presenza di gravi difetti, avanzando in via riconvenzionale una richiesta di risarcimento pari al costo degli interventi necessari per eliminare i vizi.
Tizio, in risposta, solleva l’eccezione di carenza di legittimazione attiva dell’amministratore, in quanto privo di delibera assembleare, e sostiene la decadenza dalla garanzia per vizi.
Il Tribunale respinge l’opposizione, dichiarando inammissibile la domanda riconvenzionale per difetto di legittimazione e rilevando l’intervenuta decadenza dalla garanzia.
La Corte d’Appello, tuttavia, accoglie l’appello del condominio, riconosce la legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione e ritiene tempestivamente effettuata la denuncia dei vizi. Valutando le risultanze della CTU, quantifica il danno in 40.000 euro, a fronte di 10.000 euro di lavori extra contrattuali eseguiti da Tizio, e revoca il decreto ingiuntivo, condannando l’appaltatore al pagamento della differenza.
Tizio ricorre in Cassazione, ma il ricorso viene respinto.
I principi affermati dalla Corte
Secondo la Cassazione, l’amministratore è legittimato a proporre autonomamente azioni volte alla tutela delle parti comuni dell’edificio, in virtù del potere-dovere di compiere atti conservativi previsto dall’art. 1130, n. 4 c.c., con correlata legittimazione processuale attiva ai sensi dell’art. 1131 c.c.
In particolare, l’amministratore può:
- Promuovere l’azione ex art. 1669 c.c. per la rimozione di gravi difetti costruttivi che incidano sull’intero edificio o anche sui singoli appartamenti, quando ricorre una causa comune di danno;
- Chiedere il risarcimento dei danni per le parti comuni, anche se tali danni coinvolgano indirettamente le proprietà esclusive.
Tuttavia, la legittimazione non si estende automaticamente alle azioni risarcitorie relative ai danni subiti nelle unità immobiliari private, salvo che i condòmini interessati non abbiano conferito uno specifico mandato. In tal caso, infatti, si esula dalle finalità conservative del bene comune e si entra nell’ambito dei diritti individuali di credito.
Sulla decadenza dalla garanzia
La Corte conferma che la denuncia dei vizi è stata tempestiva: le comunicazioni via e-mail del 12 e 13 dicembre 2009, contenenti rilievi specifici sulle grondaie, sono state inviate entro 60 giorni dalla conclusione dei lavori (30 ottobre 2009), come previsto dall’art. 1667 c.c. La contestazione, quindi, è valida, e l’argomento di Tizio secondo cui sarebbe stato necessario il collaudo entro 45 giorni è irrilevante, poiché la denuncia è stata comunque effettuata prima della scadenza del termine di legge.
Considerazioni finali
Come già evidenziato anche nella recente ordinanza n. 12922 del 14 maggio 2025, è importante distinguere tra le diverse discipline:
- L’art. 1667 c.c. disciplina la garanzia per vizi e difformità dell’opera, con termini di denuncia e prescrizione più brevi (60 giorni per la denuncia, 2 anni per l’azione).
- L’art. 1669 c.c. invece riguarda i gravi difetti costruttivi o il pericolo di rovina, per i quali la responsabilità dell’appaltatore si estende fino a 10 anni dalla conclusione dell’opera, con denuncia entro 1 anno dalla scoperta e azione entro un anno dalla denuncia.
La Cassazione ha chiarito che i “gravi difetti” ex art. 1669 c.c. costituiscono una sottospecie dei vizi di cui all’art. 1667, distinguendosi solo per la maggiore intensità del danno e per la particolare natura dell’opera. Questo comporta una possibile concorrenza tra le due garanzie, con l’applicazione parallela dei rispettivi regimi quando ne ricorrono i presupposti, in un’ottica di rafforzamento della tutela del committente.
Anche quando il committente agisca per ottenere la rimozione dei difetti, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto – rimedi tipici dell’art. 1668 c.c. – sarà comunque soggetto ai termini di decadenza previsti dall’art. 1667, qualora non ricorrano i presupposti per l’applicazione dell’art. 1669.
