CATASTO: BENI COMUNI CENSIBILI E NON CENSIBILI, DIFFERENZE ED ESEMPI
Nel Catasto degli immobili condominiali è frequente incontrare le sigle BCC e BCNC, che indicano due diverse tipologie di beni comuni.
Entrambi riguardano porzioni di fabbricato destinate al servizio o all’utilizzo di più unità immobiliari, ma la differenza fondamentale riguarda la loro autonoma capacità funzionale e reddituale. Un bene comune censibile (BCC) può infatti essere considerato un’unità immobiliare dotata di propria capacità reddituale, mentre un bene comune non censibile (BCNC) non produce una rendita catastale autonoma.
La distinzione è importante non soltanto per gli aspetti catastali, ma anche quando si devono leggere una visura, un elaborato planimetrico o un elenco subalterni, oppure verificare la situazione di un immobile prima di una compravendita.
Che cosa significa BCC?
La sigla BCC significa Bene Comune Censibile.
Si tratta di una porzione comune a più unità immobiliari che possiede una propria autonomia funzionale e reddituale. Per questo motivo viene trattata catastalmente come un’unità immobiliare, con un proprio classamento e una rendita.
Tra gli esempi più ricorrenti possono rientrare:
- l’alloggio del portiere;
- un’autorimessa comune dotata di autonomia;
- un locale condominiale suscettibile di utilizzazione autonoma;
- altri spazi comuni che possono produrre un reddito autonomo.
Il fatto che un bene sia condominiale, quindi, non impedisce che possa essere censito autonomamente. È proprio la sua capacità di svolgere una funzione autonoma e di produrre un reddito proprio a renderlo “censibile”.
Che cosa significa BCNC?
BCNC significa Bene Comune Non Censibile.
È una porzione dell’edificio che serve più unità immobiliari ma che non possiede un’autonoma capacità reddituale.
Sono esempi tipici:
- scale;
- pianerottoli;
- androni;
- vani ascensore;
- cortili comuni;
- corselli di manovra;
- locali tecnici;
- spazi destinati al passaggio o all’accesso alle unità immobiliari.
Il fatto che sia “non censibile” non significa che il bene non compaia nella documentazione catastale. Il BCNC viene infatti individuato catastalmente e rappresentato nell’elaborato planimetrico e nell’elenco dei subalterni, ma non dispone di una propria rendita catastale.
BCC e BCNC: qual è la differenza?
La distinzione può essere riassunta in un criterio fondamentale: l’autonomia reddituale.
| Caratteristica | BCC | BCNC |
|---|---|---|
| Significato | Bene Comune Censibile | Bene Comune Non Censibile |
| È comune a più unità? | Sì | Sì |
| Autonomia reddituale | Sì | No |
| Rendita autonoma | Sì | No |
| Identificazione catastale | Sì | Sì |
| Esempio tipico | Alloggio del portiere | Scala condominiale |
| Documentazione | Planimetria ed elaborato planimetrico, quando previsto | Elaborato planimetrico ed elenco subalterni |
Il criterio non è quindi semplicemente quello della proprietà comune. Sia il BCC sia il BCNC possono essere beni comuni: ciò che cambia è il trattamento catastale legato alle caratteristiche del bene.
Esempi pratici di BCC
Immaginiamo un condominio nel quale sia presente un appartamento destinato al portiere.
Se l’alloggio possiede caratteristiche tali da poter essere utilizzato autonomamente e produrre un reddito proprio, può essere individuato come bene comune censibile.
Lo stesso principio può applicarsi a un’autorimessa condominiale o a un locale comune che, per caratteristiche e destinazione, costituisca una vera unità immobiliare autonoma.
Non è però sufficiente la semplice denominazione del locale. La qualificazione catastale deve essere valutata sulla base delle caratteristiche oggettive, della destinazione, dell’accessibilità e della possibilità di utilizzazione autonoma.
Esempi pratici di BCNC
Sono invece normalmente BCNC le parti dell’edificio che svolgono una funzione accessoria e comune e che non hanno una propria capacità reddituale.
Pensiamo, ad esempio, alle scale che permettono di raggiungere gli appartamenti, all’androne di ingresso o al vano dell’ascensore.
Anche il cortile comune può essere un BCNC quando è destinato al servizio delle unità immobiliari e non presenta un’autonoma capacità reddituale.
Lo stesso vale, in molti casi, per il corsello di manovra utilizzato per accedere ai box o per i locali tecnici destinati agli impianti comuni.
Un cortile è sempre un BCNC?
Non necessariamente.
La parola “cortile” non determina automaticamente la classificazione catastale. Occorre verificare come è configurata l’area, a chi è comune, quale funzione svolge e come risulta rappresentata nei documenti catastali e negli atti.
Un’area scoperta può infatti avere caratteristiche differenti e, in determinate situazioni, essere pertinenza di una singola unità oppure essere oggetto di un diverso inquadramento.
Per questo motivo, quando esiste un dubbio sulla natura di un’area comune, è opportuno confrontare visura, elaborato planimetrico, titoli di proprietà e situazione reale.
L’alloggio del portiere è sempre un BCC?
Non automaticamente.
L’alloggio del portiere è un esempio classico di bene che può possedere autonomia funzionale e reddituale e, in presenza delle condizioni richieste, essere censito come BCC.
Tuttavia, la qualificazione catastale deve essere verificata caso per caso. Non è sufficiente sapere che un determinato locale viene utilizzato come abitazione del portiere.
Dove si trovano BCC e BCNC?
Per individuare correttamente i beni comuni è particolarmente utile consultare l’elaborato planimetrico catastale e l’elenco dei subalterni.
L’elaborato planimetrico consente infatti di ricostruire la distribuzione complessiva dell’edificio e di individuare le relazioni tra le diverse unità immobiliari e le parti comuni.
Questo può essere particolarmente importante in occasione di:
- compravendite immobiliari;
- verifiche catastali;
- pratiche di aggiornamento;
- divisioni o modifiche delle parti comuni;
- perizie;
- controlli sulla corrispondenza tra documentazione e stato dei luoghi.
BCC e BCNC hanno un subalterno?
Sì. Anche i beni comuni possono essere individuati mediante un proprio subalterno catastale.
Questo è un punto spesso fonte di confusione: avere un subalterno non significa necessariamente essere proprietari esclusivi di un’unità immobiliare.
Il subalterno è infatti un identificativo catastale. Per comprendere la natura del bene occorre verificare anche la sua qualificazione come BCC o BCNC e, soprattutto, confrontare la documentazione catastale con gli atti che regolano la proprietà.
Il Catasto stabilisce chi è proprietario del bene?
Non necessariamente.
La classificazione catastale è fondamentale per identificare e descrivere l’immobile, ma non sostituisce i titoli di proprietà.
Per stabilire chi abbia diritti su una determinata parte dell’edificio occorre, quando necessario, esaminare rogiti, atti di provenienza, regolamento condominiale e altri documenti giuridicamente rilevanti.
La sigla BCC o BCNC, quindi, non dovrebbe essere utilizzata da sola per risolvere una controversia sulla proprietà o sull’uso di un bene comune.
Perché è importante distinguere BCC e BCNC?
Una corretta classificazione permette di rappresentare in modo coerente la struttura catastale del fabbricato e il rapporto tra le parti comuni e le singole unità immobiliari.
La distinzione diventa particolarmente importante quando la documentazione catastale deve essere aggiornata o quando si devono verificare eventuali incongruenze.
Un errore nell’individuazione di un bene comune può infatti rendere meno chiara la situazione dell’edificio e creare difficoltà nella lettura di visure, elaborati planimetrici e documentazione relativa alle singole unità.
BCC e BCNC: cosa controllare prima di acquistare casa
Prima di una compravendita è buona pratica non limitarsi alla sola planimetria dell’appartamento.
È utile verificare anche:
- visura catastale dell’unità;
- elaborato planimetrico, quando disponibile;
- elenco dei subalterni;
- eventuali BCC e BCNC collegati all’immobile;
- titoli di provenienza;
- regolamento condominiale, se rilevante;
- corrispondenza tra documentazione e stato reale dei luoghi.
L’elaborato planimetrico, in particolare, consente di comprendere come le singole unità siano inserite nell’organizzazione complessiva dell’edificio.
Errori frequenti da evitare
Uno degli errori più comuni consiste nel pensare che “comune” significhi automaticamente “non censibile”.
Non è così: un bene può essere comune a più unità e, allo stesso tempo, possedere una propria autonomia reddituale, assumendo quindi la natura di BCC.
Un altro errore è considerare il subalterno come prova di proprietà esclusiva. La presenza di un subalterno identifica catastalmente un bene, ma non risolve da sola le questioni relative alla titolarità.
Infine, non bisogna confondere la classificazione catastale con la verifica della regolarità edilizia o urbanistica. La documentazione catastale descrive la situazione censita e non sostituisce i necessari controlli sui titoli edilizi.
In sintesi
La differenza tra BCC e BCNC può essere ricordata attraverso una formula semplice:
BCC = bene comune con autonomia reddituale.
BCNC = bene comune senza autonomia reddituale.
Scale, androni, cortili e vani tecnici sono normalmente BCNC; un alloggio del portiere, un’autorimessa o un locale comune autonomamente utilizzabile possono invece essere BCC.
La classificazione, tuttavia, deve essere verificata sulla base delle caratteristiche concrete del bene e della documentazione catastale. In caso di dubbi, soprattutto nelle compravendite o nelle pratiche di aggiornamento catastale, è opportuno affidarsi a un tecnico abilitato.
FAQ: domande frequenti
Che cosa significa BCC?
BCC significa Bene Comune Censibile: è una porzione comune a più unità immobiliari che possiede autonomia funzionale e capacità reddituale propria.
Che cosa significa BCNC?
BCNC significa Bene Comune Non Censibile: è una parte comune priva di autonoma capacità reddituale, come una scala, un androne o un vano ascensore.
BCC e BCNC sono entrambi beni condominiali?
Possono esserlo. La distinzione catastale riguarda principalmente il trattamento del bene e la sua autonomia reddituale, non il semplice fatto che sia utilizzato da più proprietari.
Un BCNC ha un subalterno?
Sì. Il BCNC viene identificato catastalmente e rappresentato nell’elaborato planimetrico, pur non avendo una rendita autonoma.
Un BCC ha una rendita catastale?
Sì, quando possiede i requisiti per essere considerato un’unità immobiliare autonoma, viene sottoposto a classamento e dotato di rendita propria.
La scala condominiale è un BCNC?
Normalmente sì, quando è destinata al servizio di più unità immobiliari e non possiede una propria autonomia reddituale.
Un alloggio del portiere è un BCC?
Può esserlo, quando presenta caratteristiche di autonomia funzionale e reddituale. La classificazione deve comunque essere verificata caso per caso.
Il Catasto stabilisce chi è proprietario di un BCC o BCNC?
La qualificazione catastale non sostituisce i titoli di proprietà. Per accertare la titolarità occorre esaminare gli atti giuridici pertinenti.
Dove posso verificare se una parte comune è BCC o BCNC?
È possibile partire dalla documentazione catastale, in particolare elaborato planimetrico ed elenco subalterni, e confrontarla con visure e titoli di proprietà.
Un bene può cambiare classificazione da BCNC a BCC?
La classificazione dipende dalle caratteristiche e dalla situazione concreta del bene. Un eventuale cambiamento richiede una verifica tecnica e, quando necessario, un aggiornamento della documentazione catastale attraverso le procedure previste.
