VIZI OCCULTI: QUANDO IL VENDITORE RESTA RESPONSABILE NONOSTANTE CONOSCA IL DIFETTO
La recente giurisprudenza torna a chiarire un punto decisivo nella disciplina dei vizi occulti: la semplice conoscenza del difetto da parte del venditore non è sufficiente per escludere la garanzia. Perché il venditore sia considerato responsabile, è necessario che il vizio sia riconducibile a una causa interna al bene, preesistente alla vendita e non imputabile all’acquirente.
Il vizio occulto è un difetto non riconoscibile con l’ordinaria diligenza al momento dell’acquisto. Rientrano in questa categoria, ad esempio:
- infiltrazioni non visibili;
- difetti strutturali coperti da finiture;
- impianti malfunzionanti non verificabili con un controllo superficiale.
La disciplina è contenuta negli artt. 1490–1495 c.c., che prevedono la garanzia del venditore e i rimedi per l’acquirente (risoluzione, riduzione del prezzo, risarcimento).
La Cassazione ha chiarito che la garanzia per vizi opera solo se il difetto deriva da una “causa interna” al bene, cioè:
-non dovuta a fattori esterni sopravvenuti.
-preesistente alla vendita;
-non imputabile all’uso dell’acquirente.
Anche se il venditore era consapevole del vizio, la responsabilità scatta solo se il difetto è intrinseco al bene. La conoscenza, da sola, non sostituisce la prova della causa interna.
Perché la “causa interna” è decisiva
La garanzia per vizi non è una responsabilità oggettiva: richiede che il difetto sia geneticamente collegato al bene venduto.
La giurisprudenza distingue tra:
vizi derivanti da uso improprio → esclusi dalla garanzia.
vizi originari → coperti dalla garanzia;
vizi sopravvenuti → non imputabili al venditore;
L’onere della prova
Spetta all’acquirente dimostrare:
- l’esistenza del vizio;
- la sua non riconoscibilità al momento dell’acquisto;
- la causa interna del difetto.
Il venditore può difendersi provando che il vizio è:
- sopravvenuto;
- imputabile all’acquirente;
- derivante da fattori esterni.
Implicazioni pratiche nelle compravendite immobiliari
Nel settore immobiliare, la nozione di “causa interna” assume particolare rilievo. Esempi tipici:
- crepe dovute a difetti costruttivi → vizio coperto;
- infiltrazioni causate da mancata manutenzione dell’acquirente → vizio non coperto;
- impianti non conformi già al momento della costruzione → vizio coperto.
Per questo motivo, nelle controversie immobiliari è spesso necessario ricorrere a CTU tecniche che accertino l’origine del difetto.
