TOLLERANZE COSTRUTTIVE E DECRETO SALVA CASA: NUOVI LIMITI FINO AL 6% IN BASE ALLA SUPERFICIE UTILE DELL’IMMOBILE
Il panorama normativo italiano in materia edilizia ha recentemente accolto un’importante revisione grazie al Decreto Salva Casa, che ha riformulato in modo incisivo le regole relative alle cosiddette tolleranze costruttive, cioè quelle deviazioni marginali rispetto alle misure progettuali che non configurano automaticamente una violazione edilizia. L’intervento legislativo ha apportato modifiche significative all’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), ampliando i margini di tolleranza in funzione della superficie utile delle singole unità immobiliari.
Che cosa si intende per tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive si configurano come quelle discrepanze minime riscontrabili durante la fase esecutiva dell’opera — ad esempio piccole variazioni nell’altezza, nella cubatura, nei distacchi o nella superficie coperta — che, se contenute entro certi limiti stabiliti dalla legge, non pregiudicano lo stato legittimo dell’immobile. Prima del Salva Casa, la soglia di accettabilità era genericamente fissata al 2% rispetto alle misure autorizzate dal titolo edilizio.
Le nuove soglie introdotte dal Decreto Salva Casa
Con il Decreto-Legge n. 69/2024, convertito nella Legge n. 105/2024, è stata introdotta una disciplina graduale in base alla superficie utile dell’immobile, con percentuali di tolleranza differenziate:
| Superficie utile dell’immobile | Tolleranza massima ammessa |
|---|---|
| Oltre 500 mq | 2% |
| Tra 300 e 500 mq | 3% |
| Tra 100 e 300 mq | 4% |
| Inferiore a 100 mq | 5% |
| Inferiore a 60 mq | 6% |
Caso pratico: difformità entro soglia consentita
Una delle pronunce più illustrative degli effetti del nuovo assetto normativo è la sentenza n. 900/2025 del TAR Puglia, con la quale il Tribunale ha annullato un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune per presunte difformità edilizie. Il caso riguardava un immobile di 92 mq con uno scostamento in altezza di 13-20 cm e un muretto d’attico di 50 cm. Considerando che per immobili sotto i 100 mq la soglia di tolleranza è del 5%, il margine consentito risultava pari a 60,3 cm su un’altezza di progetto di 12,06 metri: i rilievi effettuati rientravano dunque perfettamente nei limiti ammessi.
Il TAR ha inoltre chiarito che le nuove tolleranze possono trovare applicazione anche in presenza di titoli edilizi preesistenti, a condizione che gli interventi non violino normative urbanistiche locali né disposizioni inderogabili, come quelle concernenti agibilità, vincoli ambientali, paesaggistici o storico-artistici. Nel caso esaminato, non risultavano vincoli ostativi né prescrizioni metriche cogenti nel regolamento edilizio comunale, il che ha rafforzato la posizione della ricorrente.
Le modifiche apportate dal Decreto Salva Casa costituiscono un passo significativo verso una maggiore flessibilità nella gestione delle difformità edilizie minori, sempre nel rispetto di parametri tecnici ben definiti. Ciò non significa legittimare qualsiasi variazione, ma piuttosto riconoscere che l’esecuzione edilizia può presentare oscillazioni fisiologiche che non incidono sulla conformità sostanziale dell’opera. È fondamentale, tuttavia, verificare caso per caso la compatibilità con regolamenti locali e vincoli speciali, pena l’esclusione dal perimetro delle tolleranze.
