TERZO CONDONO EDILIZIO: AMBITO DI APPLICAZIONE, LIMITI E CASI ESCLUSI
Terzo condono edilizio: ambito di applicazione, limiti e casi esclusi
Il terzo condono edilizio, previsto dall’art. 32 del D.L. 269/2003 (convertito con modificazioni nella L. 326/2003), costituisce uno strumento di regolarizzazione urbanistica, attivabile entro precisi limiti temporali, volumetrici e funzionali. La sua applicazione è subordinata a condizioni stringenti, che ne circoscrivono l’efficacia e ne impediscono l’estensione arbitraria a interventi edilizi non conformi.
Cosa si può sanare
La sanatoria è ammissibile in due ipotesi alternative:
- Ampliamenti di edifici esistenti, ultimati entro il 31 marzo 2003, purché non eccedano il 30% della volumetria originaria o, in alternativa, i 750 m³.
- Nuove costruzioni a destinazione residenziale, anch’esse ultimate entro la stessa data, con un limite massimo di 750 m³ per singola istanza e 3000 m³ complessivi per ciascun richiedente.
Queste condizioni sono cumulative con i requisiti previsti dalle leggi regionali, che possono restringere ulteriormente il perimetro della sanatoria. Ad esempio, la Legge Regione Lazio n. 12/2004 ammette la sanatoria solo per nuove costruzioni residenziali, escludendo esplicitamente quelle a destinazione commerciale, produttiva o direzionale.
Cosa resta escluso
Sono escluse dal condono:
- Le nuove costruzioni non residenziali, anche se ultimate entro il termine previsto.
- Gli interventi che determinano la creazione di unità immobiliari autonome, dotate di accesso indipendente, servizi, insegne o destinazioni d’uso diverse da quella originaria.
- Le opere che, pur formalmente presentate come ampliamenti, risultano funzionalmente e strutturalmente autonome, configurandosi come nuove costruzioni.
Un esempio emblematico è fornito dalla sentenza TAR Lazio n. 16105/2025, che ha rigettato la richiesta di condono per la chiusura di una tettoia laterale adibita a locali commerciali. Il TAR ha ritenuto l’intervento una nuova costruzione commerciale, non sanabile, in quanto priva di collegamento organico con l’edificio originario e dotata di caratteristiche autonome (servizi igienici, insegna, accesso separato).
Criteri interpretativi
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che la distinzione tra ampliamento e nuova costruzione non può basarsi esclusivamente su parametri dimensionali o formali. Occorre valutare:
- L’integrazione funzionale con l’edificio preesistente.
- La continuità strutturale e l’assenza di autonomia d’uso.
- La destinazione urbanistica e la compatibilità con le previsioni di piano.
La ratio del condono è quella di sanare situazioni marginali e non di legittimare trasformazioni radicali del territorio o cambi di destinazione d’uso non autorizzati.
