SUPERBONUS TRASFERIMENTO DI RESIDENZA E BONUS PRIMA CASA: CHIARIMENTI
Con la Risposta n. 230 del 3 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento interpretativo di rilievo in merito alla decorrenza del termine per il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, quando tale immobile è oggetto di interventi edilizi agevolati con il Superbonus.
L’agevolazione “prima casa” è disciplinata dall’art. 1, Nota II-bis della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico sull’Imposta di Registro). Tra i requisiti fondamentali per accedere all’aliquota agevolata vi è l’impegno, da parte dell’acquirente, a trasferire la propria residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dalla data dell’atto di acquisto. Tuttavia, in presenza di interventi edilizi che impediscono l’immediata abitabilità dell’immobile, e in particolare quando tali interventi rientrano tra quelli agevolati con il Superbonus 110% (art. 119 del D.L. 34/2020), si pone il problema della decorrenza effettiva del termine per il trasferimento della residenza.
Il caso oggetto di interpello
L’istante ha acquistato, in data 26 novembre 2021, un immobile composto da due unità abitative e un rustico, beneficiando dell’aliquota agevolata “prima casa”. L’immobile è stato oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia con Superbonus, con CILA Superbonus regolarmente presentata e conclusione degli interventi comunicata al Comune il 29 dicembre 2023. A causa dei lavori, l’immobile non era immediatamente disponibile per l’abitazione, e l’istante ha chiesto se il termine per il trasferimento della residenza potesse essere sospeso o prorogato.
Sospensione dei termini e decorrenza posticipata
L’Agenzia delle Entrate ha richiamato l’art. 24 del D.L. 23/2020, che ha previsto la sospensione dei termini per il rispetto di obblighi connessi a benefici fiscali, in ragione dell’emergenza sanitaria da COVID-19. Tale sospensione è stata prorogata più volte, fino al 30 ottobre 2023. Pertanto, il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza non decorre dalla data dell’atto di acquisto, bensì dal termine della sospensione, ovvero dal 30 ottobre 2023. Ne consegue che l’acquirente ha tempo fino al 30 aprile 2025 per stabilire la propria residenza nel Comune dell’immobile, senza incorrere nella decadenza dall’agevolazione.
Implicazioni fiscali e tutela del contribuente
Questo chiarimento ha importanti implicazioni per i contribuenti che acquistano immobili da ristrutturare con Superbonus:
- Evita la decadenza automatica dalle agevolazioni “prima casa” per mancato rispetto del termine originario.
- Riconosce la non imputabilità del ritardo al contribuente, quando l’immobile non è abitabile per cause oggettive legate ai lavori edilizi.
- Rende compatibili le agevolazioni sull’imposta di registro con i benefici fiscali legati al Superbonus, evitando sovrapposizioni penalizzanti.
È fondamentale, tuttavia, che il contribuente documenti adeguatamente la situazione, conservando copia della CILA, delle comunicazioni al Comune, e della documentazione attestante la fine lavori.
La Risposta n. 230/2025 si inserisce in un quadro più ampio di chiarimenti interpretativi volti a garantire certezza del diritto e equità fiscale in situazioni complesse, dove più normative si intrecciano. In particolare, essa tutela gli acquirenti che intendono stabilire la propria residenza in immobili oggetto di riqualificazione energetica e strutturale, promuovendo al contempo gli obiettivi di sostenibilità e rigenerazione urbana.
