Cessione di beni condominiali agevolati: cosa dice l’Agenzia delle Entrate (Risposta 86/2026)

L’alloggio del portiere è un bene comune accessorio, quindi ogni condomino ne è proprietario pro quota in base ai millesimi. La vendita dell’immobile può generare una plusvalenza imponibile se avviene entro 10 anni dalla conclusione degli interventi agevolati (Superbonus o altri bonus edilizi). Si applica l’art. 67, comma 1, lett. b‑bis del TUIR.

L’Agenzia chiarisce che non si valuta il condominio nel suo complesso, ma la posizione di ciascun proprietario.

Un condomino non paga la plusvalenza se ricorre almeno una delle condizioni:

• ha acquistato la propria unità per successione
• ha destinato la propria unità a abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita
• oppure per la maggior parte del periodo di possesso se inferiore a 10 anni

Se queste condizioni non ricorrono, la quota di plusvalenza è imponibile.

La plusvalenza è data da:

$$\text{Plusvalenza}=\text{Corrispettivo di vendita}-\text{Costo fiscale}$$

I condomini non hanno un costo di acquisto separato per l’alloggio del portiere: il suo valore è incorporato nel prezzo delle singole unità.

Per l’Agenzia delle Entrate è possibile utilizzare una perizia giurata per determinare il valore iniziale dell’immobile.

• La perizia deve essere redatta da un professionista abilitato.
• Il valore può essere rivalutato con l’indice dei prezzi al consumo se l’immobile è stato acquisito/costruito da oltre 5 anni.

Trattamento delle spese Superbonus nel calcolo

Dipende dal tempo trascorso tra fine lavori e vendita:

Se la vendita avviene entro 5 anni

• Le spese agevolate con sconto in fattura o cessione del credito NON possono essere sommate al costo fiscale.

Se la vendita avviene dopo 5 anni

• È possibile includere il 50% delle spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni.

Cosa significa operativamente per un condominio

Ecco la procedura pratica che emerge dal chiarimento dell’Agenzia:

–Applicare la tassazione solo ai condomini non esenti.

–Determinare i millesimi di proprietà dell’alloggio del portiere per ciascun condomino.

–Verificare per ogni condomino se ricorrono le condizioni di esclusione dalla tassazione.

–Determinare il valore iniziale dell’immobile tramite perizia giurata.

–Calcolare la plusvalenza complessiva e poi ripartirla pro quota.

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