SPESE STRAORDINARIE IN CONDOMINIO: CHI PAGA TRA IL VENDITORE E ACQUIRENTE? I CHIARIMENTI DELLA CASSAZIONE

Nel contesto delle compravendite immobiliari, uno dei temi più delicati e spesso fonte di contenzioso riguarda il riparto delle spese straordinarie condominiali tra il venditore e l’acquirente. La questione si complica quando l’assemblea condominiale delibera interventi straordinari (come rifacimenti strutturali, sostituzioni di impianti, lavori di efficientamento energetico) e l’immobile viene venduto prima che i lavori siano eseguiti o le spese siano effettivamente sostenute.

La Corte di Cassazione, con una recente pronuncia, ha ribadito un principio ormai consolidato: le spese straordinarie deliberate dall’assemblea condominiale gravano sul proprietario dell’unità immobiliare al momento della delibera, indipendentemente dal fatto che l’immobile venga successivamente venduto o che i lavori siano eseguiti in un momento successivo.

Il principio giuridico: rileva la titolarità al momento della delibera

Secondo la Suprema Corte, ciò che conta è la titolarità del diritto di proprietà al momento in cui l’assemblea condominiale approva la spesa. Il soggetto che risulta proprietario in quella data è tenuto a contribuire alle spese deliberate, anche se l’immobile viene ceduto prima dell’inizio dei lavori o del pagamento effettivo.

Questo principio vale sia nei rapporti tra condominio e condomino, sia nei rapporti interni tra venditore e acquirente. In altre parole, il condominio può legittimamente chiedere il pagamento delle spese al nuovo proprietario, ma quest’ultimo ha diritto di rivalersi sul venditore, salvo che nel contratto di compravendita siano state previste clausole diverse.

Rapporti interni tra le parti: il ruolo del contratto

Nel contratto di compravendita, le parti possono disciplinare in modo diverso il riparto delle spese straordinarie. È possibile, ad esempio, stabilire che il venditore si faccia carico delle spese deliberate prima del rogito, anche se non ancora eseguite. Tuttavia, tali accordi hanno efficacia solo tra le parti e non sono opponibili al condominio, che resta libero di agire nei confronti del proprietario attuale.

È quindi fondamentale, in sede di compravendita, prestare attenzione alle delibere condominiali già adottate o in corso di approvazione, e prevedere clausole chiare che regolino la ripartizione delle spese straordinarie. In assenza di accordi specifici, l’acquirente potrebbe trovarsi a dover anticipare somme rilevanti, pur non avendo partecipato alla decisione assembleare.

La responsabilità solidale dell’acquirente: art. 63 disp. att. c.c.

Un ulteriore elemento da considerare è la disposizione contenuta nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che prevede una responsabilità solidale dell’acquirente per gli oneri condominiali non pagati dal venditore, limitata al biennio precedente all’acquisto. Questa norma tutela il condominio, consentendo di recuperare le somme dovute anche dal nuovo proprietario, ma riguarda esclusivamente i rapporti esterni tra condominio e condomino.

Nei rapporti interni, resta ferma la possibilità per l’acquirente di rivalersi sul venditore, qualora le spese straordinarie siano riferibili a delibere antecedenti al rogito.

Conclusioni operative

La pronuncia della Cassazione conferma un orientamento che ha importanti ricadute pratiche per chi vende o acquista un immobile in condominio. Per evitare contenziosi e incomprensioni, è consigliabile:

• Verificare lo stato delle delibere condominiali prima del rogito;
• Inserire nel contratto clausole esplicite sul riparto delle spese straordinarie;
• Tenere conto della responsabilità solidale prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.;
• Considerare che, in assenza di accordi, le spese deliberate prima del rogito restano a carico del venditore, anche se il pagamento avviene dopo.

In un mercato immobiliare sempre più attento alla trasparenza e alla certezza dei rapporti, la corretta gestione delle spese condominiali straordinarie rappresenta un elemento essenziale per tutelare sia il venditore che l’acquirente.