SEGNALAZIONE CERTIFICATA AGIBILITA’: RESPONSABILITA’ TECNICA E PROSPETTIVE OPERATIVE 2025

La Segnalazione Certificata di Agibilità: quadro normativo, responsabilità tecnica e prospettive operative nel 2025

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) costituisce uno degli strumenti cardine del processo edilizio italiano, introdotto per semplificare e razionalizzare le procedure amministrative legate alla verifica delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, accessibilità e risparmio energetico degli edifici. Introdotta con il D.Lgs. 222/2016, la SCA ha progressivamente sostituito il tradizionale certificato di agibilità rilasciato dal Comune, trasformando un procedimento autorizzativo in una dichiarazione asseverata da parte di un tecnico abilitato.

Nel 2025, il quadro normativo che regola la SCA è oggetto di un processo di revisione e consolidamento, volto a rafforzare la responsabilità professionale, la trasparenza documentale e l’interoperabilità tra enti. Le modifiche introdotte mirano a garantire una maggiore coerenza tra le normative edilizie, urbanistiche, energetiche e ambientali, promuovendo un approccio integrato alla gestione del patrimonio costruito.

Definizione e ambito applicativo

La SCA è una dichiarazione formale, presentata dal titolare del titolo abilitativo o da altro soggetto avente titolo, che attesta la sussistenza dei requisiti di agibilità dell’immobile. Essa può essere presentata al termine dei lavori di nuova costruzione, ristrutturazione edilizia, ampliamento o mutamento della destinazione d’uso, purché siano state completate le opere necessarie a garantire le condizioni minime di vivibilità e sicurezza.

La dichiarazione deve essere corredata da una serie di documenti tecnici e certificazioni, tra cui:

• Asseverazione del tecnico abilitato circa la conformità dell’opera al progetto approvato e alle normative vigenti;
• Certificazioni impiantistiche (elettriche, termiche, idrauliche, antincendio);
• Attestazione di prestazione energetica (APE) aggiornata;
• Verifica dell’accessibilità e del superamento delle barriere architettoniche;
• Documentazione urbanistica relativa alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
• Relazione geotecnica e strutturale, ove richiesta.

Responsabilità del tecnico e tracciabilità digitale

Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni nel 2025, il ruolo del tecnico abilitato viene ulteriormente valorizzato e responsabilizzato. Egli diventa il garante della veridicità e completezza delle informazioni trasmesse, assumendo una funzione di presidio tecnico e giuridico. La dichiarazione resa tramite SCA ha effetto immediato, ma può essere oggetto di controlli successivi da parte dell’amministrazione competente, che può intervenire in caso di difformità, omissioni o dichiarazioni mendaci.

Un’importante novità riguarda l’introduzione di sistemi digitali di tracciabilità, integrati con le piattaforme regionali e nazionali (es. Sportello Unico per l’Edilizia, Catasto Energetico, Anagrafe Immobiliare Integrata), che consentono una gestione più efficiente e trasparente della documentazione. Questo approccio favorisce la dematerializzazione degli archivi, la riduzione dei tempi di istruttoria e la possibilità di effettuare controlli incrociati tra banche dati.

Cosa introduce il nuovo modello

Le modifiche al modulo S.C.A. riguardano in particolare la parte asseverata dal professionista, che diventa più vincolata. Le principali novità sono:

• Altezza minima interna: è prevista la possibilità di ottenere l’agibilità anche con altezze fino a 2,40 metri.
• Alloggi mono-stanza: la superficie minima è stata ridotta a 20 m² per una persona e 28 m² per due persone, previa verifica dei criteri del DM 236/1989 e miglioramento igienico-sanitario.
• Conformità igienico-sanitaria: obbligo di indicare l’atto o l’atto amministrativo che certifica tale conformità.
• Privacy e trattamento dati: l’informativa è stata aggiornata nelle varie sezioni del modulo alla normativa vigente.

Queste modifiche vanno lette in sinergia con la revisione complessiva della modulistica edilizia (CILA, SCIA, permesso di costruire, SCIA alternativa), che ha già subito aggiustamenti successivi al DL Salva Casa.

Scadenze

• 30 ottobre 2025: termine ultimo per i Comuni affinché adottino la modulistica S.C.A. aggiornata.
• 30 novembre 2025: da questa data cittadini e imprese potranno utilizzare i nuovi modelli unificati, anche laddove i Comuni non siano ancora adeguati.

Effetti giuridici e implicazioni operative

La presentazione della SCA produce effetti giuridici immediati: l’immobile può essere utilizzato per la destinazione prevista, può essere venduto, locato o frazionato, e può accedere a eventuali agevolazioni fiscali o contributi pubblici. Tuttavia, l’efficacia della dichiarazione è subordinata alla veridicità delle informazioni e alla completezza della documentazione. In caso di irregolarità, il tecnico può essere chiamato a rispondere in sede civile, amministrativa o penale.

Dal punto di vista operativo, la SCA si configura come uno strumento di semplificazione, ma richiede un elevato livello di competenza, aggiornamento normativo e capacità di coordinamento tra le diverse figure professionali coinvolte (progettisti, direttori dei lavori, collaudatori, installatori impiantistici). La sua corretta applicazione rappresenta un elemento chiave per la qualità edilizia, la sicurezza degli utenti e la legalità urbanistica.

Prospettive future e raccomandazioni professionali

Nel contesto del 2025, la SCA si inserisce in un più ampio processo di digitalizzazione e responsabilizzazione del settore edilizio. I professionisti sono chiamati a:

• adottare strumenti di modellazione informativa (BIM) per la gestione integrata del progetto e della documentazione;
• aggiornarsi costantemente sulle normative tecniche e ambientali;
• collaborare con enti locali e piattaforme digitali per garantire la trasparenza procedurale;
• promuovere una cultura della qualità costruttiva e della sostenibilità urbana, anche attraverso la corretta gestione dell’agibilità.