SECONDO CONDONO EDILIZIO: INCLUSIONE DEI SEMINTERRATI NEL CALCOLO VOLUMETRICO
L’art. 39, comma 1, della Legge 23 dicembre 1994, n. 724 stabilisce che le opere abusive realizzate entro i termini previsti possono essere oggetto di sanatoria edilizia a condizione che, per ciascuna istanza, la volumetria complessiva dell’intervento non superi 750 m³. La disposizione si applica a qualsiasi tipologia di manufatto – residenziale, commerciale o produttivo – senza distinzione di destinazione d’uso.
Principio di calcolo della volumetria
La giurisprudenza amministrativa e di legittimità interpreta il limite volumetrico come riferito all’edificio nella sua interezza, indipendentemente dalla suddivisione in unità immobiliari o dalla destinazione funzionale dei singoli ambienti. Ne consegue che:
- Tutti i livelli dell’edificio, inclusi quelli posti al di sotto del piano stradale (seminterrati o piani interrati), concorrono alla determinazione della volumetria.
- Non rileva l’uso dichiarato di tali spazi (es. deposito, cantina, locale tecnico) se non supportato da prova documentale idonea a dimostrare una diversa natura urbanistica.
Caso esaminato dal TAR Lazio (sent. n. 15734/2025)
Un privato impugnava il diniego di condono per un fabbricato di nuova costruzione, sostenendo che la volumetria del piano seminterrato non dovesse essere computata poiché non destinata a residenza o attività produttive. L’Amministrazione aveva calcolato:
- Piani sotto quota stradale: 652,92 m³
- Piano fuori terra: 661,78 m³ Totale: 1.314,70 m³ → oltre il limite di 750 m³ previsto dalla legge.
Il TAR ha respinto il ricorso, rilevando:
- Assenza di prova circa la diversa destinazione d’uso del seminterrato.
- Necessità di considerare la volumetria complessiva dell’edificio, in linea con l’orientamento consolidato (Cassazione e TAR Campania n. 6008/2023).
L’inclusione di tutti i volumi, a prescindere dalla destinazione, risponde alla finalità di fissare un limite inderogabile alla sanabilità, correlato alla dimensione oggettiva dell’abuso e alla tutela dell’interesse pubblico urbanistico. Consentire esclusioni arbitrarie renderebbe il limite facilmente eludibile.
TABELLA DI SINTESI
| Norma di riferimento | Principio espresso | Giurisprudenza rilevante | Applicazione pratica |
|---|---|---|---|
| L. 724/1994, art. 39, c. 1 | Limite massimo di 750 m³ per la sanatoria di opere abusive realizzate entro i termini di legge | Cass. Pen., Sez. III, n. 38408/2017 | Il limite si riferisce alla volumetria complessiva dell’edificio, non frazionabile per unità immobiliari |
| Definizione di volumetria urbanistica (norme tecniche di attuazione locali) | Comprende tutti i volumi chiusi e coperti, indipendentemente dalla destinazione d’uso | TAR Campania, n. 6008/2023 | Inclusione di piani interrati e seminterrati nel calcolo, salvo prova documentale di diversa natura urbanistica |
| Orientamento consolidato | Il calcolo è unitario e considera l’edificio nella sua interezza | TAR Lazio, n. 15734/2025 | Diniego di condono per superamento soglia: 1.314,70 m³ > 750 m³ |
| Ratio legis | Evitare la regolarizzazione di abusi edilizi di rilevante impatto urbanistico | Interpretazione costante di TAR e Cassazione | Nessuna esclusione arbitraria di volumi per destinazione d’uso dichiarata |
