SANATORIA PER DIFFORMITA’ EDILIZIE: LA NUOVA CONFORMITA’ “SDOPPIATA”
Con l’introduzione dell’articolo 36-bis nel Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. n. 380/2001), ad opera del Decreto-Legge n. 69 del 2024, il legislatore ha delineato una nuova disciplina in materia di regolarizzazione degli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo originario. Tale norma si configura come uno strumento di semplificazione procedurale, volto a favorire la sanatoria di opere edilizie che, pur non integralmente conformi al titolo autorizzativo, presentano requisiti di compatibilità con l’ordinamento vigente.
In particolare, la regolarizzazione è ammessa qualora l’intervento oggetto di parziale difformità risulti:
- Conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria, ossia in linea con le previsioni degli strumenti urbanistici generali e attuativi in vigore alla data dell’istanza;
- Conforme alla normativa edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento, intendendosi per tale l’insieme delle disposizioni tecniche e regolamentari che disciplinano le modalità costruttive, i requisiti prestazionali e le prescrizioni di sicurezza applicabili alla data di esecuzione delle opere.
Questa impostazione normativa introduce il concetto di “conformità sdoppiata”, che si distingue dalla più rigorosa “doppia conformità” prevista dall’articolo 36 del medesimo Testo Unico, la quale impone che l’intervento sia simultaneamente conforme sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda. La nuova formulazione, dunque, attenua il rigore della disciplina previgente, ampliando le possibilità di regolarizzazione per interventi che, pur non rispettando integralmente il titolo originario, non risultano in contrasto con l’assetto normativo attuale e passato nei termini sopra indicati.
Secondo la Sentenza n.24980 del 2025, resta ferma l’esclusione dalla sanatoria per tutte le opere realizzate in assenza di autorizzazioni obbligatorie in aree soggette a vincoli di tutela, quali quelli paesaggistici, ambientali o sismici. In tali casi, la mancanza di specifici atti autorizzativi – quali il nulla osta paesaggistico o l’autorizzazione sismica – comporta l’inammissibilità della regolarizzazione, in quanto l’intervento risulta viziato da una illegittimità sostanziale non sanabile attraverso il meccanismo previsto dall’articolo 36-bis.
